THÔNG TƯ

HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN MỘT SỐ NỘI DUNG CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2013/NĐ-CP NGÀY 20 THÁNG 11 NĂM 2013 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI

Căn cứ Nghị định số 62/20013/NĐ ngày 25 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;

Căn cứ Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản;

Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

ChươngI

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạmviđiều chỉnh

1. Thông tư này hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sau đây gọi tắt là Nghị định 188/2013/NĐ-CP) về: Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội; trình tự, thủ tục và hồ sơ xin chấp thuận đầu tư dự án nhà ở xã hội; chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; trình tự, thủ tục thực hiện việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; quản lý việc sử dụng, vận hành và khai thác nhà ở quỹ xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án; quản lý chất lượng, khai thác và quản lý sử dụng nhà ở xã hội do các hộ gia đình, cá nhân xây dựng.

2. Quy định cụ thể về các cơ chế ưu đãi liên quan đến chính sách tài chính, thuế (miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và các loại thuế khác theo quy định của pháp luật) áp dụng đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội và nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng; việc cho vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội và hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Việc quản lý sử dụng và bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước không thuộc phạm vi điều chỉnh của Thông tư này.

Điều 2. Đốitượngáp dụng

Thông tư này áp dụng đối với tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến lĩnh vực nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 2 Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

Điều 3. Nguyên tắc phát triển và quản lý, khai thác, vận hành nhà ở xã hội

1. Việc phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành; bảo đảm đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; nhà ở xã hội phải được quản lý chặt chẽ trong quá trình sử dụng, khai thác vận hành, bảo đảm an toàn, an ninh, vệ sinh và môi trường.

2. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư không có nhu cầu sử dụng quỹ đất này để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án (mới) thực hiện theo nguyên tắc quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 9 Nghị định 188/2013/NĐ-CP, bảo đảm không thay đổi mục đích sử dụng đất dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Việc quản lý vận hành nhà ở xã hội do chủ đầu tư trực tiếp thực hiện hoặc giao cho đơn vị có chức năng về quản lý vận hành nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành và quy định của Thông tư này.

4. Người mua, thuê, thuê mua nhà ở ngoài trách nhiệm trả tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội còn phải nộp chi phí quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại Điều 27 của Thông tư này.

5. Đối với phần kinh doanh thương mại quy định tại Điểm l Khoản 1 Điều 12 Nghị định 188/2013/NĐ-CP (được xác định cụ thể trong dự án phát triển nhà ở xã hội được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành được bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá thị trường để bù đắp chi phí đầu tư của dự án.

Trường hợp chủ đầu tư dự án dành 20% tổng quỹ đất được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại là nhà ở thương mại thì được phép áp dụng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành.

Việc khai thác kinh doanh phải bảo đảm công khai, minh bạch trên cơ sở hoạch toán trong quá trình xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội (nêu rõ phần nào bù đắp chi phí để giảm giá bán, cho thuê, cho thuê mua, phần nào bù đắp chi phí quản lý vận hành, phần nào bù đắp chi phí bảo trì nhà ở). Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tại địa phương có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án.

Việc hạch toán các chi phí bán, cho thuê công trình thương mại trong dự án nhà ở xã hội được thực hiện trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án theo quy định cụ thể tại Điểm c Khoản 1 Điều 18 của Thông tư này.

ChươngII

QUY ĐỊNH VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

Mục I. PHÁT TRIỂN NHÀỞ XÃHỘITHEODỰ ÁN

Điều 4. Tiêu chuẩn thiết kế

1. Trường hợp dự án được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ vốn ngân sách nhà nước tại khu vực đô thị (có vốn ngân sách chiếm từ 30% tổng mức đầu tư của dự án trở lên, trong đó không bao gồm tiền sử dụng đất và các khoản chi phí hỗ trợ hạ tầng) thì tiêu chuẩn thiết kế được thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 4 Điều 47 của Luật Nhà ở. Tại các khu vực khác không phải là đô thị thì có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ, với diện tích đất xây dựng mỗi căn nhà không vượt quá 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2, 0 lần và bảo đảm phù hợp với quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trường hợp dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thì phải thực hiện theo quy định sau đây:

a) Tiêu chuẩn thiết kế phải đáp ứng theo quy định tại Điểm b, Khoản 1 Điều 7 Nghị định 188/2013/NĐ-CP;

b) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì tiêu chuẩn thiết kế căn hộ được xác định theo diện tích sử dụng (diện tích thông thủy);

c) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng trước khi chấp thuận cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng. Trong thời hạn tối đa là 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến, Bộ Xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản.

Nhà ở xã hội liền kề thấp tầng phải bảo đảm quy định diện tích đất xây dựng mỗi căn nhà không vượt quá 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2, 0 lần và phù hợp với quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước được dành tỷ lệ diện tích đất trong phạm vi dự án hoặc tỷ lệ diện tích sàn nhà ở của dự án để bố trí công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại) theo quy định sau đây:

a) Được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

b) Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội mà phương án quy hoạch chi tiết do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.

c) Phần diện tích dành để kinh doanh thương mại của dự án phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án phát triển nhà ở xã hội và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định. Nguyên tắc hạch toán để xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua thực hiện theo quy định tại Điều 18 của Thông tư này.

d) Ngoài phần diện tích kinh doanh thương mại nêu tại Điểm c Khoản này, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe và các công trình hạ tầng thiết yếu khác). Phần diện tích này được xác định trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và phương án quy hoạch - kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Điều 5. Trình tự, thủ tục lựachọn chủ đầu tưdựán

1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải bảo đảm nguyên tắc quy định tại Điều 9 Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

2. Trường hợp dự án được đầu tư xây dựng toàn bộ bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và các dự án có từ 30% vốn ngân sách nhà nước trở lên, trong đó không bao gồm tiền sử dụng đất và các khoản chi phí hỗ trợ hạ tầng (nếu có) thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

3. Chủ đầu tư dự án được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước:

a) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới đồng thời đảm nhận trách nhiệm là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án đó.

b) Trường hợp bố trí quỹ đất mới theo quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới không có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% mà quỹ đất này được chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo hình thức đấu thầu. Việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

- Nếu chỉ có một nhà đầu tư tham gia đăng ký thì nhà đầu tư đó được xem xét, lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phải bảo đảm đáp ứng các điều kiện về kinh nghiệm và vốn sở hữu của chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên có nhu cầu đăng ký tham gia đầu tư dự án nhà ở xã hội thì việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện trên cơ sở các tiêu chí ưu tiên như sau:

+ Kinh nghiệm, năng lực tài chính (có tỷ lệ vốn chủ sở hữu cao hơn);

+ Giá bán, cho thuê, thuê mua thấp hơn;

+ Bảo đảm về chất lượng và tiến độ thực hiện dự án tốt hơn.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quy định cụ thể việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn bảo đảm phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương.

- Trường hợp Tổng công ty nhà nước có chức năng và kinh nghiệm về kinh doanh nhà ở được giao làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội có quy mô lớn theo quy định tại Khoản 4 Điều 23 Nghị định 188/2013/NĐ-CP (là dự án có quy mô diện tích đất từ 50 ha hoặc 2. 500 căn hộ trở lên) thì Bộ Xây dựng trao đổi, thống nhất với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án trước khi chỉ định giao nhiệm vụ cho chủ đầu tư.

c) Trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình mà có nhu cầu đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhưng phải bảo đảm đáp ứng các điều kiện về kinh nghiệm và vốn sở hữu của chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

d) Trường hợp đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh được phép chuyển mục đích sang xây dựng nhà ở xã hội thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thuộc thẩm quyền của Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an.

4. Kể từ thời điểm Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành, nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có trách nhiệm bố trí quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó.

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghị định 188/2013/NĐ-CP có hiệu lực thi hành dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó (chủ đầu tư mới) có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương hoặc nộp bằng tiền tương đương theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

Điều6. Trìnhtự, thủtụcthẩmđịnhvàphêduyệtdựánnhàởxãhội được đầu tưxâydựngbằngnguồn vốnngân sách nhànước

1. Đối với dự án được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách địa phương, việc thẩm định và phê duyệt dự án thực hiện theo quy định cụ thể như sau:

a) Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và dưới 2. 500 căn thì chủ đầu tư phải nộp trực tiếp tại Sở Xây dựng nơi có dự án 02 bộ hồ sơ đề nghị thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định tại Khoản 2 Điều này; trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt dự án thì chủ đầu tư nộp trực tiếp hồ sơ tại Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện nơi có dự án.

b) Hồ sơ đề nghị thẩm định và phê duyệt dự án bao gồm:

- Tờ trình của chủ đầu tư trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) hoặc trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp huyện) đề nghị thẩm định và phê duyệt dự án theo mẫu quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

- Hồ sơ dự án phát triển nhà ở xã hội được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng hiện hành, trong đó phải nêu rõ các nội dung quy định tại Khoản 4 Điều 11 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP;

- Bản sao văn bản giao chủ đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền;

- Bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và các bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì phải có bản sao bản vẽ tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch chấp thuận theo quy định của pháp luật về quy hoạch).

c) Sở Xây dựng hoặc Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, nếu đủ điều kiện thì tiếp nhận hồ sơ và viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả, nếu hồ sơ chưa đủ điều kiện thì hướng dẫn để chủ đầu tư bổ sung giấy tờ, hoàn thiện hồ sơ một lần.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng hoặc Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện chủ trì thẩm định và lấy ý kiến góp ý của các cơ quan: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư và các cơ quan có liên quan khác (nếu thấy cần thiết); đối với cấp tỉnh thì Sở Xây dựng lấy thêm ý kiến của Sở Kiến trúc - Quy hoạch (tại các tỉnh, thành phố có Sở Kiến trúc - Quy hoạch) và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án. Thời gian các cơ quan có liên quan trả lời ý kiến tối đa là 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Sở Xây dựng hoặc Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện. Sau khi có ý kiến của các cơ quan có liên quan, cơ quan chủ trì thẩm định lập Tờ trình theo mẫu quy định tại Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt dự án.

Trong trường hợp Sở Xây dựng được giao làm chủ đầu tư dự án thì Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức lập dự án (hoặc giao cho đơn vị trực thuộc tổ chức lập dự án), lấy ý kiến của các cơ quan liên quan theo quy định tại Khoản này và có Tờ trình đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự án theo nội dung quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này.

d) Căn cứ vào Tờ trình của Sở Xây dựng (đối với cấp tỉnh) hoặc Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện (đối với cấp huyện) và ý kiến góp ý của các cơ quan có liên quan, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định phê duyệt dự án theo mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này. Chủ đầu tư trực tiếp đến nhận Quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở xã hội tại địa điểm tiếp nhận hồ sơ ghi trong giấy biên nhận nộp hồ sơ.

đ) Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, quy mô số căn hộ trên 2. 500 căn và dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha thì ngoài các quy định nêu tại các Điểm a, b, c và d của Khoản này, Sở Xây dựng có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt dự án.

e) Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng công trình hiện hành.

2. Trường hợp dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn ngân sách Trung ương thì trước khi trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt dự án, chủ đầu tư nộp trực tiếp 02 bộ hồ sơ gửi trực tiếp về Bộ Xây dựng thẩm định trước khi trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư.

Hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư bao gồm:

- Tờ trình của chủ đầu tư theo mẫu quy định tại Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này;

- Bản sao văn bản giao chủ đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền;

- Bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và các bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt: trong trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì phải có bản sao bản vẽ tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch chấp thuận theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

Trong thời hạn tối đa là 7 (bảy) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ của chủ đầu tư, Bộ Xây dựng gửi văn bản kèm theo bản sao hồ sơ đề nghị các Bộ, ngành liên quan (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính) tham gia ý kiến góp ý (thời gian xem xét, tham gia góp ý của các Bộ, ngành liên quan tối đa là 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản kèm theo bản sao hồ sơ do Bộ Xây dựng gửi). Trong thời hạn tối đa là 10 (mười) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản góp ý của các Bộ, ngành có liên quan, Bộ Xây dựng có trách nhiệm thực hiện việc thẩm định và có Tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư.

Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư tổ chức lập dự án để trình người có thẩm quyền quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng công trình bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước.

3. Trường hợp sau khi dự án đã được phê duyệt mà chủ đầu tư có đề xuất thay đổi một trong các nội dung về mục tiêu đầu tư, quy mô dự án, diện tích sử dụng đất, số lượng nhà ở, tiến độ thực hiện dự án thì chủ đầu tư phải có Tờ trình đề nghị chấp thuận bổ sung nội dung dự án kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt điều chỉnh, bổ sung nội dung dự án nhà ở xã hội.

Điều7. Trìnhtự, thủtụcchấpthuậndự ánđầutưxâydựngnhàởxã hộibằngnguồnvốnngoàingân sách nhànước

1. Trình tự, thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha

a) Đối với trường hợp không phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư:

- Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp trực tiếp 02 bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư tại Sở Xây dựng. Hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư bao gồm:

+ Tờ trình của chủ đầu tư theo mẫu quy định tại Phụ lục số 06 ban hành kèm theo Thông tư này;

+ Văn bản công nhận chủ đầu tư dự án của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo mẫu quy định tại Phụ lục số 07 ban hành kèm theo Thông tư này;

+ Giấy tờ chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc chứng nhận đầu tư và giấy tờ chứng minh về kinh nghiệm và vốn sở hữu của chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản;

+ Quyết định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và các bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại khu vực có dự án. Trường hợp chưa có quy hoạch tỷ lệ 1/2000 nhưng có quyết định của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì nộp quyết định phê duyệt quy hoạch và các bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Nếu hồ sơ đủ điều kiện thì Sở Xây dựng tiếp nhận và ghi giấy biên nhận, hẹn ngày trả kết quả, nếu chưa đủ điều kiện thì hướng dẫn để chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ một lần.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì thẩm tra, lấy ý kiến góp ý của các cơ quan có liên quan: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư, đồng thời gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng (đối với trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha nhưng có tổng số căn hộ từ 2. 500 căn trở lên) và cơ quan có liên quan khác (nếu thấy cần thiết) theo thời hạn quy định tại Khoản 4 Điều này. Sau khi có ý kiến của các cơ quan có liên quan, cơ quan chủ trì thẩm định lập Tờ trình theo mẫu quy định tại Phụ lục số 08 ban hành kèm theo Thông tư này đề nghị Ủy ban nhân dân cùng cấp có văn bản chấp thuận đầu tư;

- Trên cơ sở Tờ trình của Sở Xây dựng kèm theo hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư của chủ đầu tư, ý kiến góp ý của Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan; căn cứ vào nội dung quy định tại Khoản 4 Điều 11 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận đầu tư theo mẫu quy định tại Phụ lục số 09 ban hành kèm theo Thông tư này. Chủ đầu tư trực tiếp đến nhận văn bản chấp thuận đầu tư tại địa điểm tiếp nhận hồ sơ ghi trong giấy biên nhận nộp hồ sơ.

- Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với khu vực dự án mới chỉ có quy hoạch tỷ lệ 1/2000), sau đó tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định. Trong trường hợp khu vực dự án đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt hoặc đã có bản vẽ tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch chấp thuận (đối với trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500) thì chủ đầu tư tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định;

b) Đối với trường hợp phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội:

- Trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và có số lượng căn hộ dưới 2. 500 căn hộ:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lựa chọn theo nguyên tắc quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 5 của Thông tư này và trong quyết định công nhận việc lựa chọn chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần nêu rõ các nội dung chấp thuận đầu tư dự án nhà ở xã hội quy định tại Khoản 4 Điều 11 Nghị định 188/2013/NĐ-CP và quyết định này thay thế cho văn bản chấp thuận đầu tư.

- Trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha nhưng có số lượng từ 2. 500 căn hộ trở lên:

Trước khi phát hành hồ sơ mời thầu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng có văn bản gửi lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 11 Nghị định 188/2013/NĐ-CP. Hồ sơ gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, gồm:

+ Văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi lấy ý kiến Bộ Xây dựng;

+ Bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và các bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng phát hành hồ sơ mời thầu và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo quy định.

Đơn vị được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau đó tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án nhà ở xã hội theo quy định. Trong trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì phải có bản vẽ tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch chấp thuận theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

2. Trình tự, thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước mà có quy mô sử dụng đất trên 100 ha thực hiện quy định sau đây:

a) Đối với trường hợp không phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư:

- Chủ đầu tư gửi 02 bộ hồ sơ về Bộ Xây dựng để xem xét, trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư.

Hồ sơ bao gồm: Tờ trình Thủ tướng Chính phủ của chủ đầu tư theo mẫu quy định tại Phụ lục số 10 ban hành kèm theo Thông tư này; bản sao các giấy tờ (văn bản công nhận chủ đầu tư của cơ quan có thẩm quyền; giấy tờ về đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đầu tư, vốn pháp định, vốn chủ sở hữu theo quy định; quyết định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và các bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt);

- Căn cứ vào hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Bộ Xây dựng kiểm tra và có văn bản (kèm theo hồ sơ) gửi lấy ý kiến Bộ, ngành: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án về một số nội dung liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, năng lực của chủ đầu tư, nguồn vốn đầu tư và các vấn đề liên quan đến trách nhiệm quản lý nhà nước của các Bộ, ngành trước khi trình Thủ tướng Chính phủ. Thời gian lấy ý kiến của các Bộ, ngành quy định tại Điểm này tối đa là 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị (kèm theo hồ sơ).

- Trên cơ sở ý kiến trả lời của các Bộ, ngành và địa phương có liên quan, Bộ Xây dựng có trách nhiệm gửi 02 bộ hồ sơ báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Hồ sơ trình Thủ tướng Chính phủ gồm: Tờ trình của Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xin chấp thuận đầu tư dự án nhà ở xã hội thể hiện các nội dung quy định tại Khoản 4 Điều 11 Nghị định 188/2013/NĐ-CP; hồ sơ do chủ đầu tư trình và bản sao văn bản góp ý của các Bộ, ngành có liên quan để Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

- Sau khi có ý kiến chấp thuận đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng có văn bản thông báo (gửi kèm theo văn bản chấp thuận đầu tư của Thủ tướng Chính phủ) để chủ đầu tư tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau đó tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án theo thẩm quyền quy định.

b) Đối với trường hợp phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư:

- Trước khi phát hành hồ sơ mời thầu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng. Trước khi thực hiện việc thẩm định, Bộ Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản lấy ý kiến của các Bộ, ngành có liên quan (gồm: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam). Sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có Tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư dự án nhà ở xã hội (theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 của Thông tư này), kèm theo văn bản thẩm định của Bộ Xây dựng;

- Sau khi Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng phát hành hồ sơ mời thầu và tổ chức đấu thầu theo nguyên tắc quy định tại Điểm b, Khoản 3 Điều 5 của Thông tư này. Quy trình và phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được áp dụng như đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất khác;

- Đơn vị được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau đó tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án theo thẩm quyền quy định.

3. Trường hợp dự án nhà ở xã hội đã được phê duyệt mà có đề xuất thay đổi một trong các nội dung của dự án so với nội dung chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền đã ban hành thì chủ đầu tư phải có Tờ trình kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt đề nghị cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư chấp thuận bổ sung nội dung của dự án. Đối với dự án có quy mô diện tích sử dụng đất từ 100 ha trở lên thì chủ đầu tư phải có Tờ trình kèm theo hồ sơ dự án đã phê duyệt gửi Bộ Xây dựng thẩm định trước khi trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận việc sửa đổi, bổ sung.

4. Thời hạn cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư hoặc chấp thuận bổ sung nội dung dự án nhà ở xã hội tối đa là 45 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

5. Số lượng bộ hồ sơ mà chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải nộp cho cơ quan có thẩm quyền để thẩm định và trình phê duyệt dự án hoặc chấp thuận đầu tư là 02 bộ; trường hợp cơ quan thẩm định phải gửi lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan thì khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư sao thêm (bản photo) và chỉ sao những giấy tờ có trong hồ sơ cần gửi lấy ý kiến.

6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan chức năng của địa phương khi thực hiện chấp thuận đầu tư dự án nhà ở xã hội phải căn cứ vào quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP và quy định tại Thông tư này. Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội do các nhà đầu tư trong nước thực hiện thì không bắt buộc chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận đầu tư.

7. Sở Xây dựng có trách nhiệm lập cơ sở dữ liệu để tổng hợp, thống kê và theo dõi số lượng dự án nhà ở xã hội; số lượng, loại nhà ở xã hội được xây dựng trong các dự án; số lượng, loại nhà ở và số lượng người được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn để tổng hợp, báo cáo đột xuất và định kỳ theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ Xây dựng.

Mục II. PHÁT TRIỂN NHÀỞ XÃHỘIDO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐẦUTƯ XÂY DỰNG

Điều 8. Điều kiện tốithiểu đốivớimột phòngở

Mỗi phòng ở của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đáp ứng điều kiện tối thiểu sau đây:

1. Diện tích sử dụng phòng ở (gian nhà) không được nhỏ hơn 9m2; chiều rộng thông thủy của phòng tối thiểu không dưới 2, 40m; chiều cao thông thủy của phòng ở chỗ thấp nhất không dưới 2, 70 m.

2. Phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ đảm bảo yêu cầu thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Tỷ lệ diện tích cửa lấy ánh sáng không nhỏ hơn 1/10 diện tích phòng. Cửa đi phải có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 0, 75m. Cửa đi phải có chốt khóa, cửa sổ phải có chấn song đảm bảo an toàn, an ninh trong sử dụng; phải đảm bảo không gian thuận tiện để bố trí giường ngủ.

3. Phải có đèn đủ ánh sáng chung (đảm bảo độ rọi tối thiểu 100 lux); phải đảm bảo cho mỗi người tối thiểu 01 ổ cắm điện; mỗi phòng ở phải có riêng 01 aptomat.

4. Nếu một phòng ở được xây dựng khép kín thì xí, tiểu, tắm phải có tường ngăn cách với chỗ ngủ và phải đảm bảo hợp vệ sinh.

5. Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người để ở không nhỏ hơn 4, 5 m2 (không tính diện tích khu phụ).

Điều9. Điềukiệntốithiểuđối vớimộtcănnhà(cănhộ)để bán, cho thuê mua

Nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua ngoài việc phải tuân thủ các quy định về phòng ở nêu tại Điều 8 của Thông tư này, còn phải đảm bảo các quy định sau đây:

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực đô thị từ 02 (hai) tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ 02 (hai) căn hộ được thiết kế xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và phải đáp ứng các quy định theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành;

2. Nhà phải có kết cấu vững chắc, chống được gió bão; mỗi phòng ở phải có lối ra vào và cửa sổ riêng biệt;

3. Nền nhà phải được lát gạch hoặc láng vữa xi măng. Độ cao của nền nhà phải cao hơn mặt đường vào nhà tối thiểu là 0, 3m và cao hơn mặt sân, hè tối thiểu 0, 15m;

4. Tường bao che và tường ngăn các phòng phải được làm bằng vật liệu bền chắc, bảo đảm yêu cầu phòng cháy, cách âm, cách nhiệt và chống thấm; mặt tường trong phòng nếu xây bằng gạch thì phải trát phẳng và quét vôi hoặc sơn;

5. Mái nhà không được lợp bằng vật liệu dễ cháy và phải đảm bảo không bị thấm dột. Trường hợp lợp bằng tôn hoặc fibrô xi măng phải có trần chống nóng, chống ồn;

6. Về cấp điện: Đường dây cấp điện phải đảm bảo an toàn theo quy chuẩn, tiêu chuẩn quy định của cơ quan chuyên ngành ban hành; phải có đèn chiếu sáng ngoài nhà đảm bảo đủ ánh sáng khi đi lại;

7. Về cấp nước sinh hoạt: Bảo đảm cung cấp nước sạch tối thiểu 75 l/ng/ngày đêm. Trường hợp dùng nước giếng khoan phải có bể lọc bảo đảm tiêu chuẩn nước sạch hợp vệ sinh do cơ quan chuyên ngành ban hành;

8. Về nước thoát: Phải có đường ống thoát nước kết nối với hệ thống thoát nước chung của khu vực; mương, rãnh thoát nước phải có nắp đậy;

9. Về phòng chống cháy nổ: Phải có bể chứa nước phục vụ cứu hỏa và các thiết bị phòng chống cháy nổ theo quy định;

10. Về vệ sinh môi trường: Mỗi nhà ở (căn hộ) phải có chỗ nấu ăn, chỗ giặt và chỗ phơi quần áo.

Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua thì bắt buộc phải có khu vệ sinh riêng.

Đối với trường hợp cho thuê thì có thể sử dụng khu vệ sinh chung, nhưng phải có khu vệ sinh riêng (bao gồm xí, tắm) cho nam và nữ. Mỗi khu vệ sinh tối đa phục vụ cho 8 người. Chất thải từ xí, tiểu phải qua bể tự hoại được xây dựng theo đúng quy cách.

Điều 10. Điều kiện tốithiểu đốivớikhuvực xâydựngnhàở

1. Khu đất xây dựng nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo không thuộc khu vực cấm xây dựng; không vi phạm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật; không thuộc khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét, ngập úng, bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp, bãi rác, nghĩa trang; không lấn chiếm đất công và không có tranh chấp về đất đai.

2. Bố trí mặt bằng xây dựng nhà ở và các hạng mục công trình xây dựng khác trong khu đất phải bảo đảm điều kiện giao thông thuận lợi, vệ sinh môi trường và điều kiện khắc phục sự cố (cháy, nổ, sập đổ công trình... ).

3. Mật độ xây dựng, chiều rộng của đường giao thông và khoảng cách tối thiểu giữa 2 dãy nhà bảo đảm tuân thủ theo quy định của Quy chuẩn Xây dựng hiện hành.

4. Phải bảo đảm có diện tích cây xanh hoặc khoảng trống tối thiểu 1, 0 m2/người; mỗi khu nhà ở phải có bản nội quy sử dụng treo ở nơi dễ quan sát.

Điều 11. Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

1. Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng mới nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua tại khu vực yêu cầu phải có giấy phép xây dựng thì việc xây dựng nhà ở chỉ được phép triển khai thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở mới thuộc khu vực được miễn giấy phép xây dựng, có từ 10 phòng (hoặc 10 căn hộ) trở lên hoặc bố trí chỗ ở cho 50 người trở lên, hoặc có trên 200m2 diện tích sàn xây dựng thì trước khi xây dựng, hộ gia đình, cá nhân đó phải có bản vẽ sơ đồ thể hiện tổng mặt bằng xây dựng, bảo đảm các điều kiện theo quy định tại các Điều 9, 10 và Khoản 1 Điều 11 của Thông tư này, đồng thời phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Ủy ban nhân dân xã, phường sở tại;

3. Tuân thủ các quy định về khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng và quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng hiện hành;

4. Trong quá trình khai thác, sử dụng nhà ở, chủ sở hữu (hoặc người được giao quản lý sử dụng) có trách nhiệm thực hiện bảo trì, sửa chữa nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để bảo đảm điều kiện an toàn.

ChươngIII

QUẢN LÝ VIỆC MUA BÁN, CHO THUÊ, CHO THUÊ MUA VÀ SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI

Điều 12. Đốitượngđược mua, thuê, thuê muanhàở xãhội

1. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng bao gồm:

a) Người có công với cách mạng quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ, e, g, h, i, k, l và Điểm m Khoản 2 Điều 16 của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước (là những người trong biên chế nhà nước) và các đối tượng đang làm việc theo diện hợp đồng trong chỉ tiêu biên chế của các cơ quan này;

c) Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu;

d) Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất, dịch vụ công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề;

đ) Người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị nằm trong chuẩn nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định.

e) Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa tại khu vực đô thị;

g) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ;

h) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

i) Người thu nhập thấp là những người đang làm việc tại các tổ chức: Các cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng, đoàn thể hoặc đơn vị sự nghiệp công lập nhưng không thuộc đối tượng quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này; đơn vị sự nghiệp ngoài công lập; doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (là các đối tượng không thuộc diện quy định tại các Điểm a, d và Điểm g Khoản này) hoặc là người đang nghỉ chế độ có hưởng lương hưu theo quy định, người lao động tự do, kinh doanh cá thể (là đối tượng không thuộc diện quy định tại các Điểm a, đ, e và h Khoản này) mà không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp là hộ gia đình thì mức thu nhập chịu thuế được tính cho tất cả các thành viên trong hộ gia đình và cách tính thuế thu nhập này được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

k) Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân không phân biệt công lập và ngoài công lập (đối tượng quy định tại Điểm này chỉ được phép thuê nhà ở xã hội).

2. Trường hợp hộ gia đình đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ cần một thành viên trong gia đình đó thuộc một trong các đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này là thuộc diện được xét mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng.

Điều 13, Điều kiện được mua, thuê, thuê muanhàở xãhội

1. Đối tượng được xét duyệt mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải thuộc diện có khó khăn về nhà ở quy định tại Khoản 2 và có điều kiện về cư trú quy định tại Khoản 3 Điều này. Trường hợp là đối tượng thu nhập thấp thì ngoài điều kiện quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này còn phải có thêm điều kiện quy định tại Khoản 4; nếu là đối tượng thuê mua nhà ở xã hội thì phải có thêm điều kiện quy định tại Khoản 5 Điều này.

2. Điều kiện khó khăn về nhà ở quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 14 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với trường hợp người nộp đơn đề nghị mua, thuê, thuê mua nhà ở chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê, mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức (bao gồm cả vợ và chồng nếu đã đăng ký kết hôn) là các trường hợp:

- Chưa có nhà ở và đang phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác hoặc có nhà ở nhưng đã bị Nhà nước thu hồi đất để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc đã bị giải tỏa để cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp và không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở khác;

- Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án khác;

- Chưa được tặng nhà tình thương, nhà tình nghĩa;

b) Trường hợp người nộp đơn đề nghị mua, thuê, thuê mua nhà ở (bao gồm cả vợ và chồng nếu đã đăng ký kết hôn) đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội hoặc bị hư hỏng, dột nát (nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc nhà ở có đủ giấy tờ hợp lệ để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai) là các trường hợp:

- Có nhà ở là căn hộ chung cư nhưng diện tích bình quân của hộ gia đình dưới 8 m2 sàn/người;

- Có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình dưới 8m2 sàn/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở;

- Có nhà ở riêng lẻ nhưng bị hư hỏng khung - tường và mái và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở.

3. Điều kiện về cư trú quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

a) Trường hợp các đối tượng quy định tại Điều 12 của Thông tư này có nhu cầu mua nhà ở xã hội thì phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng;

b) Trường hợp không có hộ khẩu thường trú theo quy định tại Điểm a Khoản này thì người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải có đăng ký tạm trú, có hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội;

c) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều 12 của Thông tư này còn phải bảo đảm điều kiện về cư trú do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (nếu có).

4. Điều kiện về thu nhập thấp: Chỉ áp dụng điều kiện này để xác định đối với đối tượng thu nhập thấp quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 12 của Thông tư này; không áp dụng đối với các đối tượng quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ, e, g, h và Điểm k Khoản 1 Điều 12 của Thông tư này.

5. Đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thì còn phải nộp lần đầu số tiền bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua, số tiền còn lại được thanh toán theo thỏa thuận với bên cho thuê mua nhưng với thời hạn tối thiểu là 05 (năm) năm, kể từ thời điểm bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua.

Điều 14. Trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê muanhàở xãhội

1. Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách

a) Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ (trong đó bao gồm: Số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho thuê mua); diện tích căn hộ; giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua (tạm tính) đối với từng loại căn hộ; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên quan) để công bố công khai tại trụ sở của Sở Xây dựng, trang web của Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và thực hiện việc theo dõi, giám sát.

b) Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra.

c) Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố theo quy định tại Điểm a của Khoản này; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nộp Hồ sơ đăng ký cho chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 15 của Thông tư này.

d) Sau khi tập hợp đầy đủ Hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng Hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện theo quy định tại Điều 12 và Điều 13 của Thông tư này để lập danh sách đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư.

Trường hợp người có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã nộp Hồ sơ hợp lệ theo quy định tại Điều 15 của Thông tư này cho chủ đầu tư, nhưng trong dự án không còn quỹ nhà để giải quyết thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại Hồ sơ (bao gồm cả Bản xác nhận về đối tượng và điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội mà người đăng ký đã nộp) để người đó biết và nộp Hồ sơ tại dự án khác.

Khi người có nhu cầu nộp Hồ sơ, người nhận Hồ sơ phải ghi giấy biên nhận. Nếu Hồ sơ chưa hợp lệ (chưa đúng theo quy định tại Điều 15 của Thông tư này) thì người nhận Hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp Hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.

đ) Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm gửi Danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên tắc quy định tại Điều 16 của Thông tư này) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình trạng người được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần.

Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (nhà ở thu nhập thấp) tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong Danh sách được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Sau 15 (mười lăm) ngày làm việc kể từ khi nhận được Danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.

Trường hợp người có nhu cầu nhà ở xã hội đáp ứng đủ điều kiện và đã được chủ đầu tư dự án xem xét, đưa vào Danh sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội của dự án đó, nhưng người đó không còn có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án gửi trả lại Hồ sơ (bao gồm cả Bản xác nhận về đối tượng và điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội) cho người đã nộp Hồ sơ.

e) Mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được nộp Đơn đăng ký tại một dự án. Trong trường hợp dự án không còn quỹ nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua thì chủ đầu tư nêu rõ lý do và trả lại hồ sơ để người có nhu cầu nộp tại dự án khác.

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thanh toán trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thực hiện thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người mua, thuê, thuê mua thống nhất theo thỏa thuận.

g) Sau khi ký Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội (theo nội dung quy định tại Điều 17 của Thông tư này), chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ Danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ) đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (đã được ký Hợp đồng) gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được Danh sách này) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm). Đồng thời, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc trang web về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có).

2. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng

a) Hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về địa điểm xây dựng; tiến độ thực hiện; quy mô, số lượng căn hộ, trong đó bao gồm: Số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho thuê mua; giá bán, cho thuê, cho thuê mua; thời gian bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi xây dựng nhà ở để công bố công khai tại trụ sở của xã, phường để chính quyền địa phương và người dân biết để thực hiện theo dõi, giám sát.

b) Trên cơ sở các thông tin về nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố theo quy định; người có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nộp Hồ sơ đăng ký cho chủ hộ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 15 của Thông tư này.

c) Sau khi tập hợp đầy đủ Hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để xem xét, xác nhận Danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội (lãnh đạo cấp xã ký tên, đóng dấu chức danh) trước khi chủ hộ và người mua, thuê, thuê mua nhà ở thực hiện việc ký Hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục số 17, số 18 và số 19 của Thông tư này.

d) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm sao Hồ sơ đăng ký và Danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội gửi Sở Xây dựng để kiểm tra, tránh tình trạng đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần.

Điều 15. Hồsơ đề nghịmua, thuê, thuê muanhàở xãhội

Hồ sơ đề nghị mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm:

1. Đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở theo mẫu quy định tại Phụ lục số 12 ban hành kèm theo Thông tư này;

2. Một trong các giấy tờ xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở theo quy định sau đây:

a) Trường hợp là các đối tượng quy định tại các Điểm b, c và đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà vẫn đang công tác nêu tại Điểm g Khoản 1 Điều 12 của Thông tư này thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở theo mẫu quy định tại Phụ lục số 13 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Trường hợp là các đối tượng quy định tại các Điểm a, d, đ, e và i Khoản 1 Điều 12 của Thông tư này thì phải có giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người có đơn đăng ký hộ khẩu thường trú theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 ban hành kèm theo Thông tư này; trường hợp không có đăng ký hộ khẩu thường trú thì phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người có đơn đăng ký tạm trú; trường hợp là đối tượng quy định tại Điểm k Khoản 1 Điều 12 của Thông tư này thì phải có xác nhận của cơ sở đào tạo nơi đối tượng xin thuê nhà đang học tập.

Trường hợp người thuê nhà ở công vụ của Chính phủ trả lại nhà ở công vụ do hết tiêu chuẩn thuê nhà hoặc nghỉ hưu mà có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở do Bộ Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp (Phụ lục số 15).

c) Đối với đối tượng thuộc diện tái định cư quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều 12 của Thông tư này thì chỉ cần có bản sao (có chứng thực) chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi đất ở của cơ quan có thẩm quyền, kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.

3. Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú như sau:

a) Trường hợp có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế đầu tư thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương;

b) Trường hợp không có hộ khẩu thường trú theo quy định tại Điểm a Khoản này thì phải có bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú; bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế đầu tư để bán, cho thuê, cho thuê mua. Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của công ty về việc đóng bảo hiểm.

4. Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập:

Các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp quy định tại Điểm i, người đã trả lại nhà ở công vụ do nghỉ hưu quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 12 của Thông tư này tự khai về mức thu nhập của bản thân (theo mục khai về mức thu nhập quy định tại mẫu Phụ lục số 16 ban hành kèm theo Thông tư này) và tự chịu trách nhiệm về mức thu nhập tự khai. Trong trường hợp cần thiết thì Sở Xây dựng có thể liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của người làm đơn đề nghị mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội quy định tại Khoản này.

Điều 16. Nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

1. Nguyên tắc xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án:

a) Trường hợp tổng số Hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) bằng hoặc ít hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc lựa chọn căn hộ thực hiện theo hình thức thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng;

b) Trường hợp tổng số Hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức chấm điểm theo tiêu chí quy định tại Khoản 2 Điều này.

Sau khi xét duyệt, lựa chọn đủ Hồ sơ hợp lệ tương ứng với tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc xác định cụ thể từng căn hộ trước khi ký hợp đồng thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng;

c) Trường hợp người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không đạt được nhu cầu, nguyện vọng của mình tại dự án đã đăng ký thì được trả Hồ sơ để đăng ký tại các dự án khác nếu không muốn lựa chọn căn hộ khác còn lại trong dự án đó.

2. Thang điểm được xác định trên cơ sở các tiêu chí cụ thể sau:

STT	Tiêu chíchấmđiểm	Sốđiểm
1	Tiêu chíkhókhăn về nhàở: -Chưacónhàở(thuộcmộttrongcáctrườnghợpquyđịnh tạiĐiểma Khoản2Điều13của Thôngtưnày). -Cónhàở(thuộcmộttrongcáctrườnghợpquyđịnhtại ĐiểmbKhoản2Điều13của Thông tưnày).	40 30
2	Tiêu chívề đốitượng: - Đối tượng 1 (quy định tại các Điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều 14 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP). - Đối tượng 2 (quy định tại các Điểm đ, e, h Khoản 1 Điều 12 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP). - Đối tượng quy định tại Điểm g và Điểm i Khoản 1 Điều 14 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP).	30 20 100
3	Tiêu chíưu tiên khác: - Hộ gia đìnhcó từ 02ngườitrởlênthuộcđối tượng1 - Hộ gia đìnhcó01ngườithuộc đối tượng1 và cóítnhất01 ngườithuộc đốitượng2 - Hộ gia đìnhcó từ 02ngườitrởlênthuộcđối tượng2 Ghichú: Trườnghợphộgia đình, cánhânđược hưởngcác tiêuchíưutiênkhácnhauthìchỉtínhtheotiêuchíưutiên cóthangđiểmcao nhất.	10 7 4
4	Tiêu chíưu tiên doUBNDcấp tỉnh quyđịnh: (theođiềukiệncụthểcủa từngđịa phương, nếucó)	20

3. Căn cứ theo nguyên tắc, tiêu chí chấm điểm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu chí lựa chọn các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn phù hợp với đặc thù của địa phương để hướng dẫn các chủ đầu tư dự án và các hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đúng đối tượng theo quy định.

4. Chủ đầu tư các dự án và hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội căn cứ theo nguyên tắc, tiêu chí chấm điểm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này và quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (nếu có) để thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do mình đầu tư xây dựng.

5. Đối với trường hợp là sỹ quan và hạ sỹ quan, chiến sỹ (là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu thì có thể đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại dự án do các thành phần kinh tế đầu tư hoặc dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an triển khai thực hiện nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở chỉ được hỗ trợ giải quyết một lần.

Bộ Quốc phòng và Bộ Công an quy định cụ thể tiêu chí, điều kiện đối với các trường hợp được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở xã hội do mình triển khai thực hiện phù hợp với đặc thù của lực lượng vũ trang gửi Bộ Xây dựng để có ý kiến thống nhất bằng văn bản trước khi ban hành. Đối với các trường hợp đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở tại các dự án do các thành phần kinh tế đầu tư thì nguyên tắc và tiêu chí xét duyệt đối tượng thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

6. Đối với trường hợp đối tượng quy định tại Điểm g và Điểm h Khoản 1 Điều 12 của Thông tư này thì thuộc diện được ưu tiên với thang điểm tối đa là 100 điểm.

Điều 17. Hợp đồngmuabán, chothuê, thuê muanhàở xãhội

1. Hợpđồngmuabán, chothuê, thuêmua nhàở xã hộidocácthànhphần kinh tế đầu tưxâydựngphải bảo đảmtuânthủcác quyđịnhtạiĐiều16của nghị định188/2013/NĐ-CP.

2. Hợpđồngmua bán, chothuê, cho thuêmua nhàở xã hộiđược lập theo mẫu quyđịnhtạiPhụlụcsố17, số18 vàsố19củaThông tưnày.

Hợpđồngmuabán, thuêmuanhàởxãhộilàcănhộchungcưphảighirõ phầndiệntíchthuộcsởhữu, sửdụngchung, phầndiệntíchthuộcsởhữuriêng củachủsởhữu; diệntíchsànxâydựngcănhộ; diệntíchsànsửdụngcănhộ (diệntíchthôngthủy)đểtínhtiềnmuabán, thuêmuacănhộ; khoảnkinhphí bảotrì2%tiềnmuabáncănhộ; mứcphívànguyêntắcđiềuchỉnhmứcphíquản lý vận hành nhàchungcư trongthờigianchưathànhlậpBan quản trị nhàchung cư.

ViệccấpGiấy chứngnhậnquyềnsử dụngđất, quyềnsởhữunhàởvàtài sảnkhác gắnliền vớiđấtđốivớicác trường hợpmua bán, thuêmua nhà ở xã hội thựchiệntheoquyđịnhcủa pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở có liên quan.

3. Thời hạn cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với trường hợp cho thuê thì hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội tối đa là 05 (năm) năm. Trước khi hết hạn hợp đồng, bên thuê phải làm thủ tục xin xác nhận vẫn đủ điều kiện theo quy định tại Điều 13 của Thông tư này gửi bên cho thuê để được tiếp tục thuê nhà ở xã hộivớithờihạnnêu trên;

b)Đốivớitrườnghợpthuêmuathìhợpđồngthuêmuacóthờihạntối thiểulà 05(năm)năm. Khihết hạnthờihạnthuêmuavàbênthuêmuađãthanh toánđầyđủtiềnthuêmuatheothỏathuậnthìbênchothuêmuacótráchnhiệm đềnghịcơquanlàmthủtụcđềnghịcơquancóthẩmquyềncấpGiấychứng nhậnquyềnsửdụngđất, quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất (sauđây gọichunglàGiấy chứngnhận)chobênthuêmua. Trìnhtự, thủtụccấp Giấy chứngnhậnđượcthực hiệntheoquy địnhcủaphápluậtvềcấpGiấy chứng nhận.

3. Giábán, chothuê, thuêmuanhàởxãhộighitronghợpđồngdochủ đầutưdựánhoặcdochủhộgiađình, cánhânđầutưđềxuấttheonguyêntắc quyđịnhtạiĐiều18của Thôngtưnày.

4. Phươngthứcthanhtoántiềnmua, thuê, thuêmuanhàởxãhộiđược đầutư xây dựngtheodựánbằngnguồnvốnngoàingânsáchdobênbán, cho thuê, cho thuêmua vàbênmua, thuê, thuê muathỏa thuận trong hợp đồngtheo nguyên tắc:

a) Đốivới trường hợpmua nhà ởxã hội:

-Hìnhthứcthanhtoáncóthểtrảtiềnmộtlầnhoặctrảdầndohaibên thốngnhấttronghợpđồngmua bán.

-Trườnghợpchủđầutư dựánthỏathuậnhuy độngtiềnứngtrướccủa kháchhàngthìcôngtrìnhnhàởđóphảicóthiếtkếđãđượcphêduyệtvànhàở đóđãxâydựngxongphầnmóng; sốtiềnứngtrướclần1khôngvượtquá20% giábánnhàởđóghitronghợpđồng; trướcthờiđiểm bàngiaonhàởchobên mua, Chủđầutưdựánkhôngđượchuyđộngvượtquá70%giábánnhàở; tại thờiđiểm bàngiaonhàởchỉđượcthu95%giábánnhàở; 5% giábánnhàởcòn lại, chủđầutưđượcngườimuathanhtoánsaukhidựánđãđượcphêduyệt quyếttoán, kiểm toánvàbênmuađượccơquannhànướccóthẩm quyềncấp Giấychứngnhận.

b)Đốivớitrườnghợpchothuênhàở xã hộithìngười thuê nhàcótrách nhiệm nộptrướcchobênchothuênhàmộtkhoảntiềnđặtcọctheoquy địnhtại Khoản4Điều15của Nghịđịnh188/2013/NĐ-CP.

c) Đối với trường hợp thuê mua nhà ở xãhộithìbênthuê muanhà nộplần đầu20% giátrịnhà ởvànộpphầncònlạitheo tiến độ thỏa thuậnghi tronghợp đồng. Thờigianthanh toánsốtiềncòn lại(ngoàisố tiền đã trả lần đầu) dobên chothuêmuavàbên thuêmuatựthỏathuận, nhưngtốithiểu là 05 năm. Phương thức thanhtoándohaibên tự thỏa thuận(cóthể trảhàngtháng, hàngquý hoặc theođịnh kỳ).

Khuyếnkhíchbênthuêmuanộpthêm tiềnthuêmuanhàởlầnđầu, nhưng tổngsốtiềnnộplầnđầutối đakhôngvượt quá 50% giá trịnhà ở.

5. Trườnghợpbán, chothuê, chothuêmuanhàởxãhộidohộgiađình, cá nhânđầutưxâydựngthì hợpđồngmua bán, chothuê, chothuêmua chỉđược kýkếtsaukhihộgiađình, cánhânhoànthànhviệcđầutư xây dựngnhàởđó. Phươngthứcthanhtoándobênbán, cho thuê, chothuêmua và bênmua, thuê, thuê mua tựthỏa thuận.

Điều 18. Nguyên tắc xác định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội

1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án:

a) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 15 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

b) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội là căn hộ chung cư được xác định theo diệntíchsử dụngcănhộ(diệntíchthôngthủy). Trườnghợpcác bênđãkýhợpđồngtrướcthờiđiểm Thôngtư nàycóhiệulựcthihànhthìviệc xácđịnh diệntíchcănhộđểtính tiềnmua bán, chothuê, chothuêmua thực hiện theothỏa thuận tronghợpđồngmà các bên đãkýkết;

c)Kinh phí thu đượctừviệc bán, chothuêcác côngtrìnhkinh doanh thươngmạitrongdựánnhàởxãhộiquy địnhtại Điểm lKhoản1Điều12của Nghịđịnh188/2013/NĐ-CP được hạchtoáncụthể nhưsau:

-Trường hợpchủđầutưthựchiệnviệc báncôngtrìnhkinh doanh thương mại(kểcảnhàở)thìphầnlợinhuậnthuđượcphảihạchtoántrongphươngán cânđốitàichínhcủatoànbộdựánpháttriểnnhàởxãhộiđểlàmcơsởtính toán, xác địnhgiá bán, chothuê, chothuêmua nhà ở xãhộitrongphạmvi dựán.

-Trườnghợpchủđầutưchỉchothuêcôngtrìnhkinhdoanhthươngmại thìthờigiantínhtoánđểthuhồivốntốithiểulà15năm. Phầnlợinhuậndự kiến thuđược(trongthờigiantốithiểulà15năm)phảiđượchạchtoántrongbảng cânđốitàichínhcủatoànbộdựánpháttriểnnhàởxãhộiđểlàmcơsởtính toán, xácđịnhgiábán, chothuê, chothuêmuanhàởxãhộitrongphạmvidự án;

d)Căncứ vàonguyêntắc, phươngphápxácđịnhgiá quyđịnhtạicác Khoảna, b, cĐiềunày, chủđầutưxây dựnggiábán, giáchothuê, giáchothuê muanhàởxãhộiđểtrìnhỦy ban nhândâncấptỉnhnơicódựántổchứcthẩm định. Trongthờihạn30ngày, kểtừngàynhậnđượcTờtrìnhđềnghịthẩm định giábán, giáchothuê, giáchothuêmuanhàởxãhộicủachủđầutư, Ủy ban nhândâncấptỉnhcótráchnhiệmtổchức thẩmđịnhvà có vănbảnthẩmđịnh gửi chủđầutư, trongđónêurõcácnộidungđồngý và nộidungcầnchỉnh sửa(nếu có).

Sở Xâydựnghoặc cơquanchuyênmôncóchức năngthẩmđịnhgiá nhà ở xãhộicủađịaphươngcótráchnhiệm thammưugiúpỦy ban nhândâncấptỉnh thẩmđịnhgiábán, giáchothuê, giáchothuêmuanhàởxãhộidochủđầutư xâydựng.

Căncứvàovănbảnthẩm địnhcủaỦy ban nhândâncấptỉnh, chủđầutư banhànhgiábán, giáchothuê, giáchothuêmuanhàởxãhộiđểápdụngđối với dựánnhà ởxã hộidomình đầutưxâydựng.

Trongthờihạnvượt quá30ngày làm việc, kểtừngày nhậnđượcđềnghị thẩm địnhgiácủachủđầutư dựánmàỦy ban nhândâncấptỉnhkhôngcóvăn bảnthẩmđịnh thìchủ đầutưđược quyềnban hànhgiá bán, giáchothuê, giácho thuêmuanhàởxãhộitheophươngánđãtrình. Chủđầutưcótráchnhiệm gửi bảnggiá bán, cho thuê, chothuêmuanhà ởxã hộichoỦy ban nhân dâncấp tỉnh và cơquanchức năngthẩmđịnhgiáđể kiểmtra và theodõi.

2. Đốivớinhàở xã hộidohộgiađình, cánhânđầutưxây dựngđểcho thuê, chothuêmuahoặcbándochủđầutưtựxácđịnhgiánhưngkhôngđược caohơnkhunggiá doỦybannhân dâncấptỉnhban hành.

Ủy bannhândâncấptỉnhcótráchnhiệmchỉđạocơquanchứcnăng nghiêncứu xây dựngđểbanhànhtheothẩm quyềnkhunggiábán, chothuê, cho thuêmuanhàởxãhộidocáchộgiađình, cánhânđầutưxây dựngphùhợpvới điềukiệncụthể của từngđịaphương.

Điều19. Nộidungchiphícấuthànhgiábán, chothuê, thuêmuanhà ở xãhộiđược đầu tưxâydựngtheodựán

1. Chiphí đầutư xây dựngnhàởxãhội: Làtoàn bộchiphí hợp lý vàhợp phápthựchiệndựánđầutư xây dựngcôngtrìnhvà đưa dựánnhàở xã hộivào khaithácsửdụngtheoquyđịnhhiệnhànhvềquảnlýdựánđầutưxâydựng côngtrìnhtrừđiphầnlợinhuậnthuđượctừviệcbán, chothuêcôngtrìnhkinh doanhthươngmạitrongdựán(theonguyêntắcquyđịnhtạiĐiểmcKhoản1 Điều18Thông tưnày).

2. Chi phí bảotrì:

a)Trườnghợpnhàở xã hộilàcăn hộchungcưđểbánthìngoài việcnộp tiềnmuanhà theo quy địnhthìbênmuanhàcòn phải nộp kinh phíbảo trì là 2% giátrịmuabáncănhộghitrongHợpđồngđểthựchiệnviệcbảotrìphầndiện tíchthuộc sởhữuchung. Việc quảnlý, sửdụngkinhphí bảo trìphầndiệntíchsở hữuchungthực hiện theoquy địnhcủaphápluậtvề quảnlýsử dụngnhàchung cưhiệnhành;

b)Trường hợpchothuêthìkinhphí bảo trì đượctrích từtiềnthuê nhà (theocơ cấu giá thuênhà quyđịnh tạiĐiều20của Thông tưnày). Chủ đầu tưdự án(chủsởhữu) có tráchnhiệmbảo trìtoàn bộnhà ở chothuê;

c)Trường hợpchothuêmua thì ngoàiviệc nộptiềnthuêmua nhàở theo quyđịnh, bênthuêmuanhàcònphảinộpkinhphíbảotrìlà2%giátrịcănhộ ghitrongHợpđồngđểthựchiệnviệc bảotrìphầndiện tíchthuộcsởhữuchung. Việcquảnlý, sửdụngkinhphíbảotrìphầndiệntíchsởhữuchungthựchiện như trườnghợpmuabáncănhộtheoquy địnhcủaphápluậtvềquảnlýsửdụng nhàchungcưhiệnhành; bênthuêmuachịutráchnhiệm đảmnhậnkinhphíđể bảo trìphầndiệntíchcănhộthuộc sở hữuriêng.

3. Lợinhuậnđịnhmức:

a)Đốivớitrườnghợpbánnhàở: Lợinhuậnđịnhmứcđượcxác địnhtheo nguyêntắcquyđịnhtạiĐiểmaKhoản2Điều15củaNghịđịnh188/2013/NĐ-CP;

b)Đốivớitrườnghợpchothuê, chothuêmuanhàở: Lợinhuậnđịnhmức đượcxácđịnhtheonguyêntắcquyđịnhtạiĐiểmbKhoản2Điều15củaNghị định188/2013/NĐ-CP.

Điều 20. Phươngthức xác địnhgiáthuênhàở xãhội

1. Công thức xác định:

Trong đó:

 

- Gi^T: là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ (chưa bao gồm thuế VAT) tại vị trí thứ i trong 01 tháng (đồng/m2/tháng)

- V_đ: là chi phí đầu tư xây dựng tính cho phần diện tích sử dụng để cho thuê được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm), xác định theo công thức sau:

 

 

+Tđ: làchiphíđầutưxâydựngphầndiệntíchsửdụngđểchothuêtại thờiđiểmbàngiaođưa vàokhaithác sử dụng(đồng).

+r: làlãisuấtbảotoànvốnđầutư(tínhtheonăm)phụthuộcvàongười cóthẩmquyền quyếtđịnh đầu tư(%/năm).

+n: làsốnăm thuhồivốnphụthuộcđiềukiệncụthểcủatừngdựánvà ngườicóthẩmquyền quyếtđịnhđầu tư nhưngtốithiểulà 15năm.

- L: là lợi nhuận của dự án, tối đa là 15% giá trị đầu tư xây dựng phần diện tích cho thuê (đồng/năm).

-Bt: là chiphíbảotrìcôngtrình bìnhquânnămđượcphânbổ đốivớiphầndiện tíchchothuê (đồng/năm).

- T_dv: là phần lợi nhuận thu được từ các công trình kinh doanh thương mại trong dự án được phân bổ đối với phần diện tích sử dụng nhà ở cho thuê (đồng/năm).

- Si: là diện tích sử dụng cho thuê căn hộ tại vị trí thứ i (m2).

- Ki: là hệ số điều chỉnh giá cho thuê đối với phần diện tích sử dụng cho thuê tại vị trí thứ i (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền hệ số K của 1 Block nhà= 1).

Chúthích:”12”: làsốthángthuê nhà ởtrong1 năm

2. Trườnghợpmứcgiáchothuêđượcxácđịnhtheocôngthứcquyđịnh tạiKhoản1Điềunàycaohơnmứcgiácóthểchothuêtrênthịtrườngthìchủ đầutư xác địnhlạigiáchothuê phùhợpvớitìnhhìnhthực tế. Saukhibảođảm thờigianchothuêtốithiểutheoquy địnhlà05năm, chủđầutư đượcphéphạch toánphầnchênhlệchgiữakhoảnthutínhtheocôngthứcvớikhoảnthutrong thựctế vàogiá bánnhà ởxã hộitạithờiđiểmbán.

Điều 21. Phươngthức xác địnhgiáthuê muanhàở xãhội

Côngthứcxácđịnh:

Trongđó:

- G^TMi: là giá thuê mua 1m2 sử dụng căn hộ (chưa bao gồm thuế VAT) tại vị trí thứ i trong 01 tháng (đồng/ m2/tháng);

-Ai: làhệsốbiểuthịtỉlệgiữagiátrịcònlạicủacănhộtạivịtríthứi(saukhi đã trừđitiềnthanhtoán lần đầu) sovớigiá trị ban đầucủa cănhộ thuê muathứi (A<1).

-Vđ: làchiphíđầutưxâydựngtínhchophầndiệntíchsửdụngđểchothuê muađượcphânbổhàngnămtheonguyêntắcbảotoànvốn(đồng/năm), xác địnhtheocôngthức sau:

 

+ T_đ: là chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sử dụng để cho thuê mua tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (đồng).

+r: làlãisuấtbảotoànvốnđầutư(tínhtheonăm)phụthuộcvàongười cóthẩmquyền quyếtđịnh đầu tư(%/năm)

+ n: thờigianthuê mua phụthuộc vàothỏa thuận giữangười bán và người thuê mua nhưngtốithiểulà 5năm.

- L: là lợi nhuận của dự án được tính theo năm, tối đa là 15% giá trị đầu tư xây dựng phần cho thuê mua (đồng/năm).

- T_dv: là phần lợi nhuận thu được từ các công trình kinh doanh thương mại trong dự án được phân bổ đối với phần diện tích sử dụng nhà ở để cho thuê mua (đồng/năm).

- Si: là diện tích sử dụng cho thuê mua tại vị trí thứ i (m2).

-Ki: là hệsốđiềuchỉnhgiácho thuêmuađốivới phần diệntích sửdụngcho thuêmuacănhộtại vị trí thứi(đượcxác định theonguyêntắcbìnhquân gia quyềnhệ sốKcủa1Blocknhà= 1).

Điều 22. Phươngthức xác địnhgiábánnhàởxãhội

Công thức xác định:

Trong đó:

- GiB: là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (chưa bao gồm thuế VAT) tại vị trí thứ i (đồng/m2);

- Tđ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng tính cho phần diện tích sử dụng để bán trừ đi phần lợi nhuận từ công trình kinh doanh thương mại được phân bổ đối với phần diện tích sử dụng nhà ở để bán tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

- L: là lợi nhuận của dự án, tối đa là 15% giá trị đầu tư xây dựng công trình (đồng).

- S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án: bao gồm diện tích các căn hộ bán và diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán thuộc sở hữu của chủ đầu tư (diện tích dùng để cho thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng…) (m2)

- Ki: là hệ số tầng, được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền hệ số K của 1 Block nhà= 1.

Trườnghợpxácđịnhgiábánnhàởxãhội(saukhisaukhibảođảm thời gianchothuêtốithiểutheoquy địnhlà05năm)thìgiábánphảigiảm trừphần chiphíkhấuhaonhàở tươngứngvớithờigianđã chothuê.

Điều 23. Quyền vàtrách nhiệmcủachủđầutưdựán pháttriểnnhàở xãhội

1. Quyền lợi:

a)Đượchưởngcáccơchếhỗtrợ, ưuđãitheoquyđịnhtạiĐiều12của Nghịđịnh188/2013/NĐ-CP;

b)Sauthờigianchothuêtốithiểulà 05(năm)năm, chủđầutư dựánphát triểnnhàởxãhộibằngnguồnvốnngoàingânsáchđượcphépbánquỹnhàở chothuê(tốithiểu20%tổngdiệntíchsànnhàởtrongphạm vidựán)chongười đangthuêthuộcđốitượngquyđịnhtạiĐiều14củaNghịđịnh188/2013/NĐ-CP. Trườnghợpngườiđangthuêkhôngcónhucầuthuêcănhộđóthìchủđầu tưdựánđượcphépbáncănhộđóchongườikhácthuộcđốitượngquy địnhtại Điều14củaNghịđịnh188/2013/NĐ-CPtheogiábánquyđịnhtạiĐiểma Khoản2Điều15của Nghịđịnh188/2013/NĐ-CP;

c)ĐượckýkếtHợpđồngbán, chothuê, thuêmuanhàởđảmbảođúng đốitượngquyđịnh; thutiềnbán, chothuê, thuêmuanhàởtheoHợpđồngđã ký; thanhlýHợpđồngbán, chothuê, thuêmuanhàở; chấm dứtHợpđồngbán, cho thuê, thuê mua nhà ở đốivớicác trườnghợp viphạmquy định đã thỏa thuận trongHợpđồnghoặcnhữngtrườnghợpngườithuênhàởkhôngcònlàđối tượngđược quyđịnhtạiĐiều12Thông tưnày;

d)Đượctrựctiếpthựchiệnhoặckýkếtvớitổchức, cá nhân để cungcấp cácdịchvụnhàởxãhộilànhàchungcưdomìnhlàm chủđầutưkhichưatổ chứcHộinghịnhàchungcư đểthành lập Banquảntrịnhàchungcưtheo quy địnhcủaphápluậtvềnhàở;

đ)Đượckhaithác, kinhdoanhcác dịchvụkhác theoquy địnhcủaNghị định188/2013/NĐ-CPvàThôngtư này đểtạonguồnthubùđắpchiphíquảnlý vận hành vàbảo trìnhà ở;

e)Đượchưởngcácquyềnlợikháccủachủđầutưtheoquy địnhcủaNghị định188/2013/NĐ-CPvà của các văn bản quyphạmphápluật khác cóliênquan hiệnhành.

2. Tráchnhiệm:

a)Phảithựchiệnđầyđủnghĩavụvàtráchnhiệm củabênbán, chothuê, chothuêmuatheoquyđịnhtạiNghịđịnh188/2013/NĐ-CPvàThôngtưnày; khôngđượctựýchuyểnnhượngdựánhoặctựchuyểnđổimụcđíchsửdụng nhà ởxã hội;

b)Phải thực hiệnviệcquản lývậnhànhhoặc lựa chọn doanh nghiệpcó chứcnăngvàchuyênmônđểquảnlý, vận hành nhàở xãhộilà nhàchungcưdo mìnhlàm chủđầutưkhichưatổchứcHộinghịnhàchungcưđểthànhlậpBan quảntrịnhà chungcưtheoquyđịnhcủaphápluật vềnhà ở;

c) Phảithực hiệncác thủtục vớicác cơ quannhà nước cóthẩmquyền liên quanđếnviệccấpGiấy chứngnhậnchongườimua, thuêmuanhàởxãhội(trừ trườnghợpcácbêncóthỏa thuậnkhác);

d)Phảixây dựngvàbanhành(hoặcủy quyềnchođơnvịquảnlývận hành)Bảnnộiquy sửdụngnhàởxãhội, thôngbáocôngkhaiđểbênmua, thuê, thuêmuanhàởvàcáctổchức, cá nhâncó liênquan biếtđể thựchiện. Bản nội quysửdụngnhàởxãhộiphảibaogồmcácnộidungchínhnhưsau: Trách nhiệm củacáctổchứccóliênquantrongquảnlýsửdụngnhàởxãhội; quyền, nghĩavụcủachủsởhữuhoặc ngườisửdụnghợppháp; cáchànhvi bịnghiêm cấm trongquảnlýsửdụngnhàở xãhội; cáckhoảnkinhphíphảiđónggópdùng chocông tácquảnlývậnhành, bảo trì nhà ởxãhộivàcáckhoảnchiphí hợplý khác; xác định danhmục, vị trí, diện tíchvà quymôcác phầnsởhữuriêng, phần sởhữuvàsửdụngchung. Bảnnộiquy này đượcđínhkèm theovàlàmộtphần khôngthể táchrờicủa Hợpđồngmua bán, chothuê, chothuê mua nhà ởxãhội;

đ)Phảixây dựngkế hoạchvà tổchức(hoặc ủy quyềnchođơn vịquảnlý vận hành) thực hiệnviệc bảo trìnhà ở xã hội; phối hợp vớicơ quanytế, cơ quan phòng, chốngcháy nổ, chínhquyềnđịaphương, côngankhuvựcđểthựchiện cáccôngtácvềphòngchốngdịchbệnh, phòngcháy, chữacháy vàđảm bảoan ninh, trật tự, antoànchokhunhà ởxã hội;

e)Phảithựchiệncácnhiệm vụkhácliênquanđếntráchnhiệmvàquyền hạncủachủđầutưtheoquy địnhcủaphápluậtvềnhàởvà cácvănbảnquy phạmphápluậtkháccóliênquanhiện hành.

Điều 24. Quyền củangườimua, thuê, thuê muanhàở xãhội

1. Đốivớingườimua (chủ sởhữu)nhà ở xã hội:

a)Đượchưởngcácquyềnlợicơ bảncủa ngườimuanhà ở xã hộitheo quy định tạiNghị định188/2013/NĐ-CP và các quyền lợi hợppháp khác theo quy địnhcủaphápluậthiệnhành;

b)Đượcnhậnbàngiaonhàởkèmtheobảnvẽ, hồsơnhàởvàsửdụng nhà ở đã mua theođúngHợpđồngđãkývớichủđầu tưdựán;

c)Đượcquyềnyêucầuchủđầutưdựánlàm thủtụcvớicơquancóthẩm quyềnđểđượccấpGiấychứngnhậntheoquyđịnhcủaphápluậtsaukhiđã thanhtoán95%giámuanhàởghitrongHợpđồngđãký; đượcyêucầuchủđầu tưdựántạođiềukiệnvàcungcấpcác giấy tờcóliênquanđể đượccơquancó thẩmquyềncấpGiấychứngnhận(trongtrườnghợpngườimuanhàtựthỏa thuận đảmnhậnthựchiệncác thủtục đểđược cấpGiấychứngnhận);

d)Đượcquyềnyêucầuchủ đầutư dự án (hoặcđơn vị quảnlývậnhành) sửachữacác hưhỏngcủa nhà ở trongthờigian bảo hành, nếuhư hỏng đókhông phảidongườimua gâyra;

đ)Sauthờigiantốithiểulà05năm kểtừthờiđiểmtrảhếttiềnmuanhàở xã hộitheoHợpđồng đãkýthìngườimuanhà ở xã hộiđược phépthực hiệnđầy đủcácquyềncủachủsởhữunhàởtheoquyđịnhcủaphápluậtvềnhàởvà phápluậtvề dânsự.

2. Đốivớingườithuênhàở xãhội:

a)Đượchưởngcácquyềnlợicơ bảncủa ngườithuênhà ở xã hộitheo quy định tạiNghị định188/2013/NĐ-CP và các quyền lợi hợppháp khác theo quy địnhcủaphápluậthiệnhành;

b)Đượcnhậnbàngiao, sửdụngnhàvàcáctrangthiếtbịkèmtheonhàở theođúngHợpđồngthuê nhà đã kývớichủ đầu tưdựán;

c)Đượcquyềnyêucầuchủđầutư(hoặcđơnvịquảnlývậnhành)sửa chữakịpthờinhữnghưhỏngcủanhàởđangthuê, nếuhưhỏngđókhôngphải dongườithuêgâyra; đượcgiahạnhợpđồnghoặckýtiếphợpđồngthuê, nếu vẫnthuộcđối tượngvà cóđủđiềukiện được thuênhà ở xã hội.

3. Đốivớingườithuê mua nhà ởxãhội:

a)Đượchưởngcácquyềnlợicơbảncủangườithuêmuanhàởxãhội theoquy địnhtạiNghịđịnh188/2013/NĐ-CPvàcácquyềnlợihợpphápkhác theoquyđịnhcủaphápluậthiện hành;

b)Đượcnhậnbàngiao, sửdụngnhàvàcáctrangthiếtbịkèmtheonhàở theođúngHợpđồngthuê mua nhà đã kývớichủđầu tưdựán;

c)Khithanhtoánhếttiềnthuêmuanhàở, ngườithuêmuađượcquyền yêucầuchủđầutư dựánthaymặtmìnhlàm thủtụcvớicơquancóthẩmquyền đểđượccấpGiấychứngnhậntheoquyđịnhcủaphápluật; yêucầuchủđầutư tạođiềukiệnvàcungcấpcácgiấy tờcóliênquanđể đượccơquancóthẩm quyềncấpGiấychứngnhận(trongtrường hợpbênthuêmuanhàởtự thỏathuận đảm nhậnthựchiệncácthủtụcđểđượccấpGiấychứngnhận); đượcchủđầutư bàngiaobảnvẽ, hồsơ nhà ởcóliênquan.

d)Sauthờigiantốithiểulà05năm kểtừthờiđiểm trảhếttiềnthuêmua nhàở, ngườithuêmuanhàở xãhộiđượcphépthựchiện đầy đủcácquyềncủa chủ sởhữunhà ở theoquyđịnhcủa phápluậtvềnhà ở vàphápluậtvề dânsự.

Điều25. Nghĩavụcủangườimua, thuê, thuêmuanhàởxãhội

1. Đốivớingườimua nhàở xãhội:

a)Phảithực hiệnđầyđủnghĩa vụcơbản của bênmuanhàởquy địnhtại Nghịđịnh188/2013/NĐ-CPvànhữngcamkếttrongHợpđồngmuabánnhàở xã hội đãký;

b)Trongthờigianchưađủ05năm kểtừthờiđiểm trảhếttiềnmuanhàở xãhộitheoHợpđồngđãkýthìngườimuanhàởxãhộichỉđượcbánlạinhàở đó(nếucónhucầu)chochủđầutư dựánhoặcchođốitượngkhácthuộcdiện đượcmua, thuêmuanhàởxãhội(theogiábánkhôngđượcvượtquámứcgiá nhà ở xãhộicùngloại tạithờiđiểmbán).

Ngườicónhucầubán lạinhà ởxã hộiphải liênhệ trựctiếpvớichủ đầu tư dựánđểthựchiệnthủtụcchuyểnhợpđồngmuabánnhàởxãhộichongười mua lại thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Ngườimualạinhàởxãhộiphảicócácgiấytờxácnhậnvềđốitượngvà điềukiệntheoquyđịnhtạiNghịđịnh188/2013/NĐ-CPvà Thôngtưnày.

Ngườimualạinhàởxãhộiliênhệtrựctiếpvớichủđầutưdựánđểnộp hồsơđềnghịmuanhàtheoquy địnhtạiĐiều15vàphảiđảm bảonguyêntắc, tiêuchíxétduyệtđốitượngquy địnhtạiĐiều16, thực hiệnhợpđồngmuabán nhà ở xãhộitheoquyđịnhtạiĐiều17củaThôngtưnày;

c)Trongthờigiantốithiểulà05năm kểtừthờiđiểm trảhếttiềnmuanhà ởxãhộitheoHợpđồngđãký, ngườimuanhàởxãhộiphảitrựctiếpsửdụng nhàở, khôngđượcphépchongườikhác(ngoàihộkhẩu)sửdụng nhà dướimọi hìnhthức, như: Choởchung, choởnhờ, chomượn, giaogiữhộnhàở; không được phépchothuêlại, thếchấp(trừ trường hợpthế chấp với ngân hàng để vay tiềnmua, thuêmuachínhcănhộđó)vàkhôngđượcchuyểnnhượngnhàởxã hội dướimọi hìnhthức;

d)Sauthờigiantốithiểulà05năm kểtừthờiđiểmtrảhếttiềnmuanhàở xãhộitheoHợpđồngđãkývàđãđượccấpGiấychứngnhận, nếungườimua nhàởxãhộibánlại nhàởchongườikhácthìphảinộpcáckhoảnthuế, tiềnsử dụngđấtvàcác khoảnchiphíkháctheoquy địnhtạiKhoản5Điều13củaNghị định188/2013/NĐ-CP và quyđịnhcủa phápluậtcóliênquanhiệnhành;

đ)Chấp hành đầyđủcác nghĩa vụ kháccủangườimuanhà ở(chủsở hữu) theoquyđịnhcủaphápluật vềnhà ở và phápluậtdân sự.

2. Đốivớingườithuênhàở xãhội:

a)Phảithực hiệnđầyđủnghĩa vụcơbản của bênthuênhàởquy địnhtại Nghịđịnh188/2013/NĐ-CPvànhữngcamkếttrongHợpđồngthuênhàởxã hộiđã ký;

b)Phải giữgìnnhàởvàcótráchnhiệm tựsửachữahoặctrảtiềnđểsửa chữanhữnghưhỏng, bồithườngthiệthạidomìnhgây ra; trảđủtiềnthuênhà theođúngthờihạn; thanhtoánđầy đủ, đúngthờihạncácchiphísửdụngđiện, nướcvàcácdịchvụkhácngoàicáckhoảnchiphíđãđượctínhtronggiáthuê nhà ở (nếucó);

c)Phải trực tiếp sửdụng nhàở xã hội đúngmụcđích; không được phép chongườikhác(ngoàihộkhẩu) sửdụngnhàở dướimọihìnhthức, như: Choở chung, choởnhờ, chomượn, giaogiữ hộ nhàở; khôngđượcphépchothuêlại, thếchấpvà không được chuyểnnhượngnhà ở xãhội dướimọihìnhthức;

d)PhảitrảlạinhàởxãhộichochủđầutưdựánkhiHợpđồngthuênhà hếthiệulực theoquyđịnh;

đ)Phảichấphànhđầyđủcácnghĩavụkháccủangườithuênhàởtheo quyđịnhcủaphápluậtvề nhà ở và phápluậtdân sự.

3. Đốivớingườithuê mua nhà ởxãhội:

a)Phảithựchiệnđầyđủnghĩavụcơbảncủabênthuêmuanhàởquy địnhtạiNghịđịnh188/2013/NĐ-CPvànhữngcamkếttrongHợpđồngthuê mua nhà ở xãhộiđãký;

b)Trongthờigianchưađủ05năm kểtừthờiđiểm trảhếttiềnthuêmua nhàở, ngườithuêmuanhàởxãhộichỉđượcbánnhàởđó(nếu cónhucầu)cho chủđầutư dựánhoặcchođốitượngkhácthuộc diệnđượcmuanhàởxãhội (theo giábánkhông được vượtquámứcgiánhà ởxã hộicùng loại tạithờiđiểm bán);

Bên thuêmuanhà ở xã hội phảiliên hệ trựctiếp vớichủđầutư dựánđể thựchiệnthủtụcchuyểnhợpđồngmuabánnhàởxãhộichongườimualại thuộc diện được muanhà ở xãhội.

Ngườimualạinhàởxãhộiphảicócácgiấytờxácnhậnvềđốitượngvà điềukiệntheoquyđịnhtạiNghịđịnh188/2013/NĐ-CPvà Thôngtưnày.

Ngườimualạinhàởxãhộiliênhệtrựctiếpvớichủđầutưdựánđểnộp hồsơđềnghịmuanhàtheoquy địnhtạiĐiều15vàphảiđảm bảonguyêntắc, tiêuchíxétduyệtđốitượngquy địnhtạiĐiều16, thực hiệnhợpđồngmuabán nhà ở xãhộitheoquyđịnhtạiĐiều17củaThôngtưnày;

c)Phảisửdụngnhàởđúngmụcđích; giữgìnnhàởvàcótráchnhiệm tự sửachữa hoặc trả tiềnđểsửachữa những hưhỏng, bồithường thiệthại domình gâyra; trảđủtiềnthuêmuanhàtheođúngthờihạn; thanhtoánđầyđủ, đúng thời hạncác chi phísử dụngđiện, nướcvà các dịch vụkhác ngoàicác khoản đã được tínhtronggiáthuê mua nhà ở (nếucó);

d)Sauthờigiantốithiểulà05năm kểtừthờiđiểm trảhếttiềnthuêmua nhàởxãhộitheoHợpđồngđãký, nếungườithuêmuabánnhàởchongười khácthìphảinộpcáckhoảnthuế, tiềnsửdụngđấtvàcáckhoảnchiphíkhác theoquy địnhtạiKhoản5Điều13củaNghịđịnh188/2013/NĐ-CPvàquy định củaphápluậtcóliên quanhiệnhành;

đ)Chấphànhđầyđủcácnghĩavụkháccủangườithuêmuanhàởtheo quyđịnhcủaphápluậtvề nhà ở và phápluậtdân sự.

Điều 26. Tổchức quản lývận hành nhàở xãhội

1. Việcquản lý sử dụng, vận hànhnhà ở xãhội là nhà chungcưđược thực hiệntheoquyđịnhcủa phápluậthiệnhànhvề nhà chungcư.

2. Đơnvịquảnlývậnhànhnhàở xãhội

a)Saukhikếtthúc giaiđoạnđầutư xâydựngnhàởxãhội, Chủ đầutư dự áncótráchnhiệm thànhlậpđơnvịtrựcthuộchoặcthuêhoặcủy thácchomột doanhnghiệpcónănglựcchuyênmônvềquảnlývậnhànhnhàchungcưđể thựchiệnviệc quảnlý vậnhànhnhàở xãhội;

b) Hoạt động dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng các chế độ như đối với các hoạt động dịch vụ công ích theo quy định của pháp luật.

3. Banquảntrịnhà ởxã hội

a)BanquảntrịnhàởxãhộidoHộinghịcácchủsởhữu, chủsử dụngnhà ởxãhội (gồm: ngườimua, ngườithuê vàngườithuêmua)bầura. Hộinghịcác chủsởhữu, chủsửdụngnhàở xãhội cóthểtổchứcchomộtnhàhoặcmộtcụm nhà(sauđâygọichunglàkhunhàởxãhội)vàđượctổchứcmỗinăm 01lần; trong trườnghợpcần thiếtcóthểtổchức Hội nghị bấtthường khicótrên50% tổngsốcácchủsởhữu, chủsử dụngđềnghịbằngvăn bản hoặc khicóđềnghị củaBanquảntrịkhunhàởxãhội, đồngthờicóvănbảnđềnghịcủatrên30% chủ sởhữu, chủsử dụngkhunhà ởđó;

b)Trongthờihạn12thángkểtừngàykhunhàởxãhộiđượcbàngiao đưavàosửdụngvàkhunhàởđóđãcótrên50%sốcănhộcóchủsởhữu, chủ sửdụngđếnởthìChủđầutưcótráchnhiệm tổchứcHộinghịcácchủsởhữu, chủ sử dụngnhà ở xãhội lầnđầu;

c)Banquảntrịkhunhàởxãhội gồm từ05đến07thànhviên, tùy theo điềukiệncụthểcủakhunhàđó. ThànhphầnBanquảntrịbaogồm đạidiệnchủ đầutư, chủsởhữu, chủsửdụngvàđạidiệnđơnvịquảnlývậnhànhnhàởxã hội. Cơ cấuBanquảntrịgồm01Trưởngbanvà 01hoặc02Phótrưởngban.

4. Quyềnvàtráchnhiệmcủađơnvịquảnlývậnhành, Banquảntrịkhu nhà ở xãhộiđược quyđịnhtạiĐiều29của Thôngtưnày.

5. Bảohànhnhà ở xã hội

Việcbảohànhnhàởxãhội đượcthực hiệntheocam kếttrong hợpđồng giữachủđầutưvàđơnvịthicôngxâydựng, đơnvịcungứngthiếtbịvàđảm bảotheoquyđịnh tạiĐiều74của LuậtNhà ở.

6. Lậpvà lưutrữ hồsơ

a)Chủ đầutư nhàởxãhội có tráchnhiệm lập, lưutrữhồsơ nhàởtheo đúngquy địnhtạiKhoản3Điều66củaLuậtNhàởvàvănbảnhướngdẫndocơ quannhànướccóthẩmquyềnbanhành; giaobảnsaohồsơhoàncôngchođơn vịquảnlývận hànhnhà ởxã hội;

b)Đơnvịquảnlývậnhành, Banquảntrị khu nhà ởxã hộicótrách nhiệm lưu trữbản saobảnvẽ hoàncông và cáchồ sơ có liênquan đến quá trìnhquảnlý vận hành, bảo hànhvà bảo trìnhà ởxã hội;

c)Cơquanquảnlýnhàởcáccấpcủacác tỉnh, thànhphốtrựcthuộctrung ươngcótrách nhiệm quảnlýhồsơnhàởthu nhậpthấptheoquy địnhcủapháp luậtvề nhà ở;

d)Cơquanquảnlýcótráchnhiệm lập, lưutrữhồsơvềcácđốitượngđã đượcmua, thuê, thuêmuanhàởthunhập thấp trênđịa bàn, bao gồm: danh sách (kểcảcácthành viên tronghộ); diệntíchcănhộ, địachỉcănhộđượcmua, thuê, thuêmuavàcácthôngtin vềthunhập, điềukiệnvề nhà ởcủacácđốitượngđể theodõivà quảnlý;

đ)Cơquanquảnlýhồsơnhàởxãhộicótráchnhiệm cungcấpcácthông tinvề hồ sơnhà ở khitổchức, cá nhâncóyêucầu.

Điều 27. Nộidungvàchiphíquản lývận hành nhàở xãhội

1. Côngtácquảnlývậnhànhnhàởxãhội baogồm: quảnlý, vậnhànhvà duy trìhoạtđộngcủahệthốngtrangthiếtbị(gồm thangmáy, máy bơm nước, máy phátđiệndựphòng, hệthốnghạtầngkỹ thuậtvàcáctrangthiếtbịkhác) thuộcphầnsở hữuchunghoặcphầnsử dụngchungcủa nhàở xã hội; cungcấp cácdịchvụ(bảovệ, vệsinh, thugomrácthải, chămsócvườnhoa, câycảnh, diệtcôntrùngvàcácdịchvụkhác)đảmbảochokhunhàởxãhộihoạtđộng bìnhthường.

2. Chủđầutưdựánnhàởxãhộilàcănhộchungcưcótráchnhiệm xác địnhmứcphívànguyêntắcđiềuchỉnhmứcphí quản lý vậnhànhnhàở xã hội trongthờigianchưathànhlậpBanquảntrịnhàchungcưvàquy địnhrõtrong hợpđồngmua bán, chothuê, chothuê mua nhà ở xãhội.

3. Trường hợpmua bán và thuêmuanhà ởxã hội là cănhộchungcưthì mứcphíquảnlývậnhànhđượctínhtheotháng, phânbổ theodiện tíchphầnsở hữuhoặc sử dụngriêng(diệntíchthôngthủy)củatừngchủsởhữu, chủ sử dụng và nộpmỗi thángmột lầnchođơnvịquảnlývận hành.

4. Cácchiphí dịchvụvề sửdụng nhiênliệu, nănglượng, nước vàcácchi phídịchvụkhácmàcóhợpđồngriêngđốivớitừngchủsở hữu, chủsử dụngthì do ngườisử dụngtrực tiếpchitrảchođơn vịcungcấp dịch vụ đó. Trườnghợp cácchiphídịchvụmàkhôngcóhợpđồngriêngthìngườisử dụngchitrảtheo khối lượngtiêuthụ, trongđócócộngthêmphầnhaohụt.

5. Chiphítrônggiữ xe đạp, xemáy đượcthựchiệntheoquy địnhcủaỦy bannhân dâncấptỉnhápdụngchung trênphạmvi địabàn.

6. Trongquá trình lậpdự ánpháttriểnnhàở xãhội, chủđầutư dự áncó thể tínhtoán, bố trímộtphầndiệntíchphù hợp(saukhi đã đápứng đủ nhucầu diệntíchsửdụngchungtrongphạm vidựántheoquychuẩn, tiêuchuẩnxây dựnghiệnhành)đểđơnvịquảnlývậnhànhthựchiệnkinhdoanh, tạokinhphí bùđắpchochiphíquảnlývậnhành, đảmbảongườimua, thuêvàthuêmuanhà ởxãhộichỉphảiđónggópchiphíquảnlý vậnhànhnhàởđảm bảophùhợpvới quyđịnhtạiKhoản2Điềunày.

Điều 28. Nộidungvàchiphíbảotrìnhàở xãhội

1. Bảotrìnhàởxãhộibaogồm việcduytubảodưỡng, sửachữanhỏ, sửa chữavừa, sửachữalớnvàsửachữađộtxuấtnhàởnhằm duytrìchấtlượngcủa nhàở. Việcbảotrìđượcthựchiệntheoquyđịnhcủaphápluậthiệnhànhvề côngtácbảotrìcông trình xâydựngvà phápluật vềnhà ở.

2. Việc bảotrìđốivớiphầnsở hữuchung, hệthốngcôngtrình hạ tầngkỹ thuậtvàtrangthiếtbịsửdụngchungtrongnhàchungcư vàcáccănhộđểcho thuêdochủđầutưhoặcdoanhnghiệpquảnlývậnhành nhàởxãhộihoặctổ chức cótưcáchphápnhân, có năng lựcvềhoạtđộngxâydựngthực hiệnvà phải tuânthủcácchỉdẫncủanhàthiếtkế, chếtạo, quytrình, quyphạmdocơquan nhà nước cóthẩmquyền banhành.

3. Việc bảo trìphần sở hữuriêng trongnhàở xã hội dànhđể bánvàcho thuêmuadongườimua, thuêmuanhàởxãhộitựđảm nhậnkinhphívàthực hiệnviệc bảotrì.

4. Mứckinh phíđónggópđểbảotrì phần sởhữuchung đốivớinhàởxã hộilàcănhộchungcư thực hiệntheoquy địnhtạiKhoản2Điều19củaThông tưnày.

5. Trongvòng30ngày kểtừkhikhunhàởxã hộiđượcđưa vàosửdụng, chủđầutưdựán(hoặcđơnvịquảnlývậnhành)cótráchnhiệmlậptàikhoản tiềngửitạingânhàngthươngmạivớilãisuấtkhôngthấphơnlãisuấttiềngửi tiếtkiệmkhôngkỳhạnđểgửikhoảntiềnđónggópkinhphíbảotrìtheoquy định. Sốtiềnlãi phát sinhtrongmỗikỳ gửitiềntạingân hàngphảiđược bổsung vàokinhphí bảotrìnhà ởxã hội.

6. Công tác bảo trìnhàở xã hộiphải đượcthực hiện thôngquahợpđồng. Việcnghiệm thu, thanhtoán, quyếttoánvàthanhlýhợpđồngbảotrìđượcthực hiệntheocác quyđịnhcủa phápluậtvềxâydựng.

7. Chủđầutư (hoặcđơnvịquảnlývậnhành) phảilậpsổtheodõithuchi đốivớikinhphíbảotrìvàphốihợpthựchiệnkiểmtraviệcquyếttoánvàquản lýthuchitheoquyđịnhphápluậtvề tàichính; côngkhaicác khoản thu, chikinh phíthực hiệnviệcbảo trìnhà ởxãhội tạiHộinghịnhà chungcưtheoquyđịnh.

Điều29. Quyềnvàtráchnhiệmcủađơnvịquảnlývậnhành, Ban quản trịkhu nhàở xãhội

1. Quyền và tráchnhiệmcủa đơnvịquảnlý vậnhành:

a)Thựchiệncungcấpdịchvụquảnlývậnhànhnhàởtheohợpđồngđã kýhoặcđượcủy tháccủachủđầutư, đảm bảoantoàn, đúngquy chuẩn, tiêu chuẩndocơ quancó thẩmquyền ban hành;

b)Kýkết hợp đồngphụvớicácdoanhnghiệpkhác đểcungcấpdịch vụ (nếucó); giám sátviệccungcấpcácdịchvụquảnlývậnhànhnhàchungcưđối vớicácdoanhnghiệpnêutrênđể đảmbảothựchiệntheohợpđồngđãký;

c)Thôngbáo bằngvănbảnvề nhữngyêucầu, những điềucầnchúýcho chủsởhữu, chủsửdụngkhibắtđầusửdụngnhàởxãhội; hướngdẫnchủsở hữu, chủ sửdụng việclắpđặtcác trangthiếtbịthuộc phần sở hữuriêng vàohệ thốngtrangthiếtbịsửdụngchungtrongkhunhàởxãhội; xâydựngvàban hànhBảnnộiquy sửdụngnhàởxãhội(trongtrườnghợpđượcchủđầutư ủy quyền), thôngbáocôngkhaiđểchủsởhữu, chủ sử dụng vàcác tổchức, cánhân cóliênquanbiết đểthực hiện;

d)Địnhkỳ kiểm tracụthểtheothờihạnquy địnhcủaphápluậtvềxây dựngđối vớichấtlượngnhàởxã hội đểthực hiệnviệc quảnlývậnhành, sửa chữa, duytu bảo dưỡngtheoquyđịnh;

đ)Thựchiệnkịpthờiviệcngănngừanguy cơgây thiệthạiđốivớichủsở hữu, chủsử dụngnhàởxãhộivàcótráchnhiệm khắcphục, sửachữamọihư hỏngcủa phần sở hữuchung hoặctrangthiếtbịdùngchungtrongkhunhàởxã hội, đảmbảochokhunhàhoạtđộngbìnhthường;

e)Thumứcphídịchvụquảnlývậnhànhnhàởxãhộitheoquyđịnhtại Điều27của Thôngtưnày;

g)Khaithác, kinhdoanhcác dịchvụkháctheoquy địnhcủaphápluậtđể tạonguồnthubùđắpchiphíquảnlývậnhành; bảotrìnhàởxãhộitheoquy định tạiKhoản2Điều19Thông tưnày.

h)Thuchiphíbảotrì, quảnlýchiphíbảotrìvàthựchiệncông tácbảotrì phầnsởhữuchungcủanhàởxãhộitheoquyđịnhtạiKhoản2Điều19Thông tưnày.

i)Địnhkỳ6thángmộtlần, báocáocôngkhaivềcôngtácquảnlývận hànhnhàởxãhộivớiBanquảntrịvàphốihợpvớiBanquảntrịlấy ýkiếncủa chủsởhữu, chủsửdụngnhàởxãhộivềviệccungcấpdịchvụquảnlývận hành;

k)PhốihợpvớiBanquảntrị, tổdânphốtrongviệcbảovệanninh, trậttự và cácvấn đềkhác cóliênquan trongquá trìnhquảnlývận hànhnhàở xãhội.

2. Quyền và tráchnhiệmcủa Banquảntrịkhunhà ởxãhội:

a)Bảovệquyềnlợihợpphápcủacácchủsởhữu, chủsửdụngnhàởxã hộitheoquyđịnhcủaphápluật; kiểmtra, đônđốcchủsởhữu, chủsửdụngnhà ởthựchiệnđúngBảnnộiquy quảnlýsửdụngnhàởxãhộivàcácquy địnhcủa phápluậtvềquảnlý, sửdụngnhàởxãhội; tạođiềukiệnđểdoanhnghiệpquản lývận hànhhoànthànhtốtnhiệmvụ theonộidunghợpđồngđãkýkết;

b)Thuthập, tổnghợpýkiến, kiếnnghịcủachủsởhữu, chủsửdụngnhà ởvềcácvấnđềliên quantớiviệcquảnlýsửdụngvàcungcấpdịchvụnhàởxã hộiđểphảnánhvới doanhnghiệpquảnlývậnhành, cáccơquanchức năngvà các tổchức, cá nhâncóliênquan xemxét, giảiquyết;

c)Phốihợpvớichínhquyềnđịaphương, tổdânphốtrongviệcxây dựng nếpsống vănminh, giữgìn trậttựantoàn xã hộitrongnhàchungcưđược giao quảnlý;

d)Địnhkỳ6thángmộtlần, Banquảntrịlấyýkiếncủachủsởhữu, chủ sửdụngnhàởxãhộiđểlàm cơsởđểđánhgiáchấtlượngdịchvụquảnlývận hànhcủađơnvịquảnlývậnhànhnhà ở;

đ)Kiếnnghịvớichủđầutưthay đơnvịquảnlývậnhànhnếuchấtlượng dịchvụkhôngđảmbảotheoquyđịnh.

Điều30. Nhữnghànhvibịnghiêmcấmtrongquảnlýsửdụngnhàở xãhội

1. Tựýchuyển đổimục đích sửdụngnhàở;

2. Cơinới, chiếm dụngdiệntích, khônggianhoặclàm hưhỏngtàisản thuộc phần sởhữuchunghoặcphầnsử dụngchungdướimọi hìnhthức; đụcphá, cảitạo, tháodỡhoặclàm thay đổiphầnkếtcấuchịulực, hệthốnghạtầngkỹ thuật, trangthiếtbịsửdụngchung, kiến trúc bênngoàinhà ở.

3. Phânchia, chuyểnđổiphần sởhữuchunghoặc phần sửdụngchungtrái quyđịnh.

4. Gây tiếngồnquámứcquy định; làm ảnhhưởngđếntrậttự, trịantrong khunhà ởxãhội.

5. Xảrácthải, nướcthải, khíthải, chấtđộchạibừabãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môitrường; chănnuôigiasúc, gia cầm trongkhu vựcthuộcphầnsởhữu chunghoặcphầnsử dụngchung trongkhunhà ở xãhội.

6. Quảngcáo, viết, vẽtráiquy địnhhoặccónhữnghànhvikhácmàpháp luậtkhôngchophép; sử dụngvậtliệuhoặcmàusắcmặtngoàicănhộ, nhàởthu nhậpthấptráivớiquyđịnh; thayđổikếtcấu, thiếtkếcủaphầnsởhữuriêng hoặcphầnsửdụngriêng(xâytườngngănlênmặtsàn, dichuyểncáctrangthiết bịvàhệthốngkỹ thuậtgắnvớiphầnsở hữuchung, đụcphácănhộ, cơinớidiện tíchdướimọihìnhthức).

7. Sửdụnghoặcchongườikhácsửdụngphầnsởhữuriênghoặcphầnsử dụngriêngnhà ởxã hộitrái vớimục đíchquyđịnh.

8. Nuôigiasúc, giacầm trongkhuvựcthuộc sởhữuriênghoặcphầnsử dụngriênglàm ảnhhưởngtớitrậttự, mỹquanvàmôitrườngsốngcủacáchộ khác vàkhuvựccôngcộng trongkhu nhàở xãhội(nếu nuôivậtcảnhthì phải đảmbảotuânthủđúngquyđịnhcủa phápluật).

9. Sử dụng khôngđúngmụcđích kinh phíquản lý vận hành vàkinh phí bảo trìnhà ởxã hội.

10. Các hànhvibịcấmkhác theoquyđịnhcủa phápluật.

Chương IV

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM

Điều 31. Giảiquyết tranh chấp

1. CáctranhchấpliênquanđếnquyềnsởhữunhàởxãhộidoTòaángiải quyết.

2. Các tranh chấp về quyền sử dụng nhà ở xã hội được giải quyết trên cơ sở Hòa giải, nhưng phải bảo đảm các quy định của Thông tư này. Nếu không Hòa giải được thì do tòa án giải quyết.

3. Các tranh chấp về hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong quá trình thực hiện theo Thông tư này thì xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự.

Điều 32. Xửlýviphạm

1. Các hànhviviphạm hànhchínhtheoquy địnhcủaThôngtư này được xửlýtheoquy địnhcủaphápluậtvềxử phạtviphạm hànhchính, phápluậtvề xâydựng, phápluậtvề nhà ở.

2. Cáctổchức, cánhâncóhànhvigiandốivềđốitượng, điềukiệnđể đượcmua, thuê, thuêmuanhàởxãhộithìngoàiviệcbịxửphạttheoquyđịnh vềxửphạtviphạmhànhchínhtrongquảnlývàpháttriểnnhàở, cònbịbuộc phảitrả lạinhàđã mua, thuê, thuê mua.

3. Ngườilợidụngchứcvụ, quyềnhạnlàm tráicácquy địnhliênquanđến xácnhậnđốitượng, cũngnhư việc bán, chothuê, thuêmua và quảnlýsử dụng nhàởxãhộithìtùytheomứcđộviphạm sẽbịxửlýhànhchínhhoặctruycứu tráchnhiệm hìnhsự. Ngườicóhànhviviphạm nếugâythiệthạivềvậtchấtthì phảibồithường.

4. Cácchủđầutưdự ánnhàởxãhộithựchiệnviệc bán, chothuê, thuê muanhàởxãhộikhôngđúngtheoquyđịnhtạiThôngtưnàythìngoàiviệcbị xử phạttheoquyđịnhvềxửphạtviphạm hànhchínhtrongquảnlý vàpháttriển nhàcònbịbuộcphải hoàntrảcáckhoản chi phíđượcưuđãi; bịthuhồidự án; không đượcthựchiệncác dự án kinhdoanh bất độngsảntrong thờigian 02 năm kể từngàydựánbịthuhồihoặc bịthuhồi đăngkýkinhdoanh.

ChươngV

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 33. Trách nhiệmcủaỦyban nhândân cấp tỉnh

1. ChỉđạoSởXây dựngchủtrì, phốihợpvớicáccơquanchứcnăngtổ chức điềutra, thốngkê và tổnghợpnhucầumua, thuê, thuêmua nhàở xãhội trênphạm viđịabànđểxây dựngchươngtrình, kếhoạchpháttriểnnhàởxãhội hàngnăm vàtừngthờikỳ bảođảm phùhợpvớiđiềukiệncụthểcủatừngđịa phương;

2. Banhànhquyđịnhcụthểviệcđấuthầulựachọnchủđầutư; chỉđạo cáccơquanchứcnăngthuộcthẩm quyềntổchứcthựchiệnđấuthầu, lựachọn chủđầutưdựánpháttriểnnhàởxãhộitrênphạm viđịabàntheoquy địnhtại ĐiểmbKhoản3Điều5của Thôngtưnày;

3. Tổchứcchỉđạothựchiệnviệclập, thẩmđịnh, phêduyệtdựánphát triểnnhàởxãhộiđầutưbằngngânsáchđịaphương; thẩm định, chấpthuậnđầu tư dự ánpháttriểnnhàở xãhộibằngnguồnvốnngoài ngânsáchtheo thẩm quyền; quy địnhcụthểcáckhuvựcmàchủđầutưdựánpháttriểnnhàởxãhội đượcphépbốtríxâydựngnhàởxãhộiliềnkềthấptầngtrongphạmvidựán phùhợpvớiquy hoạchđôthịcủatừngđịaphươngđãđượccơquancóthẩm quyềnphêduyệt.

4. Tổchứcchỉđạocáccơquanchứcnăngthựchiệnviệcquảnlýxây dựngnhàởxãhộidocáchộgiađình, cánhântham giađầutưtrênphạm viđịa bàn;

5. Banhànhquy địnhcụthểtiêuchí lựachọncácđốitượng đượcmua, thuê, thuêmuanhàởxãhộitrênphạm viđịabàntheothẩm quyềnquy địnhtại Khoản3Điều16của Thôngtưnày;

6. Chỉđạocơquanchứcnăngthuộcthẩmquyềnthựchiệnviệcthẩm định giábán, chothuê, chothuêmuanhàởxãhộiđốivớicácdựánpháttriểnnhàở xãhộitrênphạmviđịabàn; banhànhkhunggiábán, chothuê, chothuêmua nhàởxãhộidocáchộgiađình, cánhânđầutưxây dựngtheoquy địnhtạiĐiều 18Thôngtưnày; Banhànhgiádịchvụquảnlývậnhànhnhàởtạicácdựán pháttriểnxã hội để ápdụngthốngnhấttrênđịa bàn;

7. Căncứvàoquy địnhtạiThôngtưnày đểbanhànhquy địnhcụthểvề bán, cho thuê, chothuêmua, bánnhàở xãhội tạicác dựándocác thànhphần kinh tếthamgiađầutưvà nhà ở xã hộido hộgia đình, cánhânđầu tưxâydựng;

8. ChỉđạoỦy bannhân dâncấphuyệnvàcấpxãthựchiệnviệcđiềutra, thốngkê, báocáonhucầuvềnhàởxãhộitrênphạmviđịabàngửiSởXây dựngđịaphươngđể tổnghợp, phụcvụxây dựng, điềuchỉnhChươngtrình, kế hoạch phát triểnnhà ởxãhội hàng năm, trunghạn vàdàihạntrìnhcơ quancó thẩmquyềnphê duyệt.

9. Tổchứcchỉđạothanhtra, kiểm tra, theodõi, xửlýtheothẩm quyền hoặcchỉđạocơquancóthẩmquyềnxửlýcáchànhviviphạmliênquanđến pháttriểnvà quảnlýnhà ở xãhộitrênphạmvi địa bàn.

10. Tổ chứcchỉ đạo cáccơ quanchứcnăng tổnghợp tìnhhình, báocáo ThủtướngChínhphủ, BộXây dựngtheođịnhkỳ hoặctheoyêucầuđộtxuấtvề côngtácpháttriểnvàquảnlýsửdụngnhàở xãhội trênđịabàn.

11. Thực hiện các nhiệm vụ được giao tại Điều 25 Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

Điều 34. Trách nhiệmcủaSở Xâydựng

1. Tiếpnhận, kiểm trahồsơ, chủtrìthựchiệnviệcđềxuấtlựachọnchủ đầutưdựánpháttriểnnhàởxãhộiđểtrìnhỦybannhândâncấptỉnhxem xét, quyếtđịnhlựachọnchủđầutưdựántheothẩmquyềnquyđịnhtạiNghịđịnh 188/2013/NĐ-CP vàquyđịnhtạiThông tưnày;

2. Tiếpnhận, kiểm trahồsơ, chủtrìthựchiệnviệcthẩm địnhdựánphát triểnnhàởxãhộiđểtrìnhỦy bannhândâncấptỉnhxem xét, quyếtđịnhchấp thuậnchủtrương đầu tưhoặc phê duyệtdựán phát triểnnhà ở xã hội theothẩm quyềnquyđịnhtạiNghịđịnh188/2013/NĐ-CP và quyđịnhtạiThôngtưnày;

3. Chủtrì, phốihợpvớicáccơquanchứcnăngcủađịaphươngnghiên cứu, soạnthảoquy địnhcụthểtiêuchílựachọncácđốitượngđượcmua, thuê, thuêmuanhàởxãhội; quyđịnhcụthểvềbán, chothuê, chothuêmua, bánnhà ởxãhộitạicácdựándocácthànhphầnkinhtếtham giađầutưvànhàởxãhội dohộgia đình, cánhânđầutưxây dựngphùhợpvớiđiềukiệncụthểcủađịa phương đểtrìnhỦybannhândâncấptỉnh xemxét, ban hành;

4. Thanhtra, kiểm tra, vàxửlýcáchànhviviphạm vềpháttriểnvàquản lýsử dụngnhàởxãhộitrênđịabàntheothẩm quyềnhoặcbáocáocơquancó thẩmquyền xử lýtheoquyđịnh.

5. Địnhkỳ hoặcđộtxuấtbáocáoỦy bannhândâncấptỉnhvàBộXây dựngtìnhhìnhpháttriểnvàquảnlýsử dụngnhà ởxã hội trênđịa bàn.

6. Thực hiệncácnhiệmvụkhác docơquancóthẩmquyền giao.

Điều 35. Trách nhiệm của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản

1. Giúp Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn, đôn đốc các địa phương trong cả nước triển khai thực hiện Nghị định 188/2013/NĐ-CP và Thông tư này.

2. Theo dõi và tổ chức kiểm tra tình hình thực hiện việc phát triển và quản lý sử dụng nhà ở xã hội trong phạm vi cả nước.

3. Tổng hợp báo cáo tình hình triển khai thực hiện theo định kỳ và báo cáo Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Thông tư này hoặc đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung chính sách về phát triển và quản lý sử dụng nhà ở xã hội.

Điều 36. Hiệu lực thihành

1. Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 08 tháng 7 năm 2014.

2. Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp; Thông tư số 13/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc cho thuê, quản lý vận hành nhà ở sinh viên và nhà ở công nhân khu công nghiệp; Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư; Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16 tháng 11 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Điều 11 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.

3. Các quy định về phát triển và quản lý sử dụng nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trong các văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà khác với quy định của Thông tư này thì thực hiện theo quy định tại Thông tư này.

4. Trong quá trình thực hiện nếu gặp khó khăn, vướng mắc, đề nghị gửi ý kiến về Bộ Xây dựng để sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ xem xét, quyết định. /.

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG

 

Nguyễn Trần Nam